各银行在今年前4个月个人房贷连续"惨淡"之后，都希望借助房贷新品抓住房地产市场回暖的先机，打破今年个人房贷持续萎缩的局面。但在5月过半后，上海楼市仍未出现明显的回暖迹象
刘先生是上海某国有商业银行信贷部门的业务经理，以往主攻个人房贷业务的他，最近却开始"不务正业"，将业务重心转向了小企业贷款。说起个人房贷，他不得不感叹："虽然总行也有指标，但个人房贷最近真的比较难做。"
上海银监局日前公布的今年一季度信贷数据也显示，至3月末，上海市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。分月度看，1~3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。
央行上海总部随后发布的4月份数据更是不容乐观：4月份，上海中资银行个人房贷减少6亿元，同比多减10.9亿元。与此同时，上海银监局提示，个人住房不良贷款有所上升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71%，比年初上升0.03个百分点。
但《第一财经日报》在向多家银行个人房贷业务部的人员询问不良率上升情况时，得到的回答均是：并没有发现明显的上升。刘先生甚至表示，他并不了解所在银行是否有具体的数据能够说明个人房贷的不良率情况。
不良率上升未引起足够注意
刘先生所在的银行，在四大国有商业银行中，个人房贷投放量一直位居前列。一直到今年初之前，刘先生对自己手中个人房贷业务的增长趋势都胸有成竹，并多次对记者表示，房地产市场成交转冷对个人房贷的增长情况没有产生明显的影响。
事实上，自去年相对严厉的"二套房"政策发布后，该银行一直以第一套房贷款还清后，第二套可按第一套房的贷款规定执行来操作，因此，在多数银行都严格遵循央行政策的情况下，该银行的"网开一面"自然可以赢得不少客户。
但自今年3月部分银行放松"二套房"政策被曝光后，上海银监会重申了"二套房"政策，这些银行不得不严格执行，个人房贷余额进一步下降已在所难免。刘先生坦承，与往年这时候相比，该行的个人房贷余额规模有非常明显的萎缩。
相比之下，个人房贷的不良率上升已很难引起他们足够的关注。实际上，即便从银行的角度考虑，银行总体不良率的下跌足以抵消个人房贷不良率上升的"负面影响"。招商银行(31.96,-0.59,-1.81%,吧)上海分行某支行信贷人员告诉记者，其所在支行在最近几个月并没有新的欠款客户产生，目前仅有的一个有不良贷款记录的客户已是"老大难"问题，该客户因个人原因，已连续数月未偿还贷款本息。
记者同时获悉，上海普陀区科维大厦烂尾两年，该大厦的购房者中，办理了银行按揭的大部分购房者早于一年前已集体停止向银行归还贷款。在上海银监局的数据中，上海居民二手房贷款的不良率达1.86%，是导致个人房贷不良率上升的关键因素。
据了解，目前多数银行都对二手房贷款设定了条件。招商银行的放贷条件相对较松，只对1990年以前、面积50平方米以内的房子限制放贷。但相关人员也表示，上述条件并非绝对，"最主要看客户的资质"。
部分银行则将房龄限定在1995年之前，或者是15年以内，少数银行对房龄的要求相对严格，仅给10年以内房龄的房子放贷。显然，各银行在二手房放款条件的确定上，就存在诸多变数。刘先生表示，条件的松紧，可能就代表着贷款不良率的高低。
但某股份制银行上海分行信贷员告诉记者，目前其客户中贷款额最高的是150万元，"我们希望能够做豪宅项目的房贷，但购买豪宅的人大多数都是一次性付款"。显然，在他看来，150万元的贷款额度还是太低了。
记者同时获悉，在个人房贷持续萎缩且不良率呈上升态势之时，包括招商银行、光大银行及深圳发展银行在内的股份制商业银行仍在近期推出新的房贷产品，期待能够在个人房贷上有所作为。
推新品难改房贷下降趋势
深圳发展银行早于今年3月底就推出"固定利率气球贷"的产品，3年期利率为8.316%，5年期为8.514%，这两个利率直接锁定了客户在本轮加息周期中面临的利率上升风险。据了解，如选择3年期或5年期的"气球贷"，消费者最多可享受到较普通按揭贷款降低两个利率档次的"优惠"，而且也符合监管部门对"二套房贷"的最低政策底线。
记者在向深圳发展银行相关人员了解时却被告知，这一产品的利率并不是固定的，如果央行加息，那么银行也会相应提高其利率水平。所不同的仅仅是，该产品采用的是最低的3年期贷款利率，但利率水平也会随着贷款年限的延长而相应提高。
显然，所谓的房贷新品多少有些噱头的意味。该产品对于那些想购置第二套以上房产，同时又希望在银行按揭方面可获得相对优惠利率的客户更有针对性，但如果贷款期限较长的话，客户能够在利率上享受到多少优惠，仍不得而知。
记者另外获悉，招商银行4月底也推出一款将房贷额度用于银行卡刷卡消费的"消费易"产品，将房贷与消费贷款相结合。据招商银行的信贷人员介绍，在该行申请房贷的客户，如果已经偿还部分贷款，在开通"消费易"之后，该客户即可拿着该行的一卡通到商场透支购买已偿还贷款额度内的商品，在50天免息期内归还。
如在上述期限内未归还，该行将自动发放一笔为期3个月、年利率6.57%的消费贷款，客户需要在3个月内归还上述款项并支付利息。上述信贷人员表示，目前该产品主要邀请以往申请过该行"循环授信"的客户，但房贷与该产品的对接手续比较烦琐，因此该行还在研究一套简便的方案。
实际上，这一产品与去年工商银行上海分行曾大力推行的住房抵押消费贷款颇有些相似。但记者获悉，住房抵押消费贷款于去年第三季度因这批贷款可能大规模流向股市及楼市，使银行贷款产生坏账的可能性大幅提高而被叫停。
尽管招商银行"消费易"产品限制贷款用于再购房及套现，从而规避了风险，但这一限制也使该产品在客户中受欢迎程度被相应削弱。从记者调查的情况看，上述银行推出的房贷新产品对提升银行个人房贷的投放量并没有产生明显效果。深圳发展银行一位信贷人员甚至对记者表示，该行并没有推出"固定利率气球贷"的房贷产品。
据了解，目前银行争相推出房贷新产品，是为了因应上海5月份可能到来的房地产市场成交回暖。在此之前，相关统计数据称，5月上海将有56个新楼盘推向市场，这被认为是市场即将回暖的迹象。
各银行在今年前4个月个人房贷连续"惨淡"之后，都希望借助房贷新品抓住房地产市场回暖的先机，打破今年个人房贷持续萎缩的局面。但在5月过半后，上海楼市仍未出现明显的回暖迹象，因此，各银行寄望于推出新产品而改变个人房贷萎缩局面可能会最终落空。（翟宇）
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06年——08年第一季度房贷数据报告
