“听说燕郊的房价已经开始降了，北京市内房价为什么还这么高呢？我打算再看看，现在并不急于购房。”在北京某医院工作的张女士说。
记者在近期的采访中发现，和张女士的想法类似，除少数急需用房者外，多数的被采访者都表示会观望一段时间。在浓厚观望情绪下，6月北京的期房、现房预售成交量与去年同期相比出现了大幅下滑，与此同时，二手房成交量也创出近年来涨幅新低。
尽管楼市出现盘整之势，但接受记者采访的一些专家却认为，楼市并未进入寒冬，对于市场买卖双方而言，目前都存在一个消化期，从长远来看，房价涨幅将趋缓。
商品住宅成交量同比大幅下滑
“在今年销售量急剧下滑的危急关头，众多房企频出打折促销手段，以期能够博得买方阵营的认可，部分开发商为实现短期销售变现，不惜贴钱送车、降价优惠，但一段时间后我们发现，除了少数楼盘销售业绩取得了一定突破外，大多数新开项目并没有受到这些优惠手段的刺激，市场的观望气息依旧浓重，真正买账的购房者少之又少。”北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常熟娟对记者说。
她的这一说法，记者在对京城部分在售楼盘的采访中得到了印证。在东四环外的几家楼盘销售中心，记者看到，前来看房的人寥寥无几，尽管多数楼盘都表示有折扣不等的价格优惠，但似乎并未能真正打动购房者。“我们看中了东四环外石佛营附近的一处楼盘，尽管开发商说有价格优惠，但打折后房价仍高达每平方米1.6万多元，所以我们决定看看再说。”在某建筑企业工作的李小姐无奈地说。
尽管房价依然维持相对高位，但商品住宅成交量较去年同期相比已出现大幅回落。亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，根据北京市房地产交易网统计数据显示：2008年6月北京全市期房网上签约共计9356套，签约面积1110388平方米，其中商品住宅签约共计7870套，签约面积886919平方米；同期，现房网上签约共计2283套，签约面积302505平方米，其中商品住宅签约共计1268套，签约面积175166平方米。环比5月，整体销量基本持平。
但与2007年6月相比，期房、现场预售成交量都出现了大幅度的下滑。期房预售网上签约套数同比下降37%，其中商品住宅签约套数同比下降33%；现房销售网上签约套数同比下降21%，其中商品住宅签约套数同比下降29%。
任启鑫说，相比2007年自2月开始由于楼市需求量的迅猛增长推动房价快速攀升，2008年的京城楼市在观望状态下挤压出了需求中存在的泡沫成份，理性购房需求平稳释放，有利于房价保持稳定。
常淑娟认为，在本次楼市调整中二次房贷政策的出台效力最为明显，作为打击投机投资的有效武器，它一出现就对市场造成了不小的波动，而利率的几次攀升，保障性住房的大面积供应，货币紧缩政策的及时跟进，加之此前两年调控政策的后期效力，对于购房阵营起到了不小的影响作用，投机投资比例半年间缩小10%以上，购房者恐慌性购房现象出现大幅退减，很大一部分购房意向受到抑制。与此同时，广州、深圳房价的大幅跳水，舆论导向对于民众的引导作用，也对京城购房者的心理造成了直接的暗示作用，多数民众认为房价有望进入下行空间，当前买卖双方之间都在进行着一场博弈。
二手房成交量涨幅创近年来新低
雷同的场景也出现在了二手房市场，与一年前的火爆场面相比，北京的二手房市场目前也平静了许多，买方、卖方、中介，无一例外地感受到了市场的僵持气氛。统计数据显示，2008年上半年北京二手房市场在成交量和成交价格上涨幅都明显放缓，成交量涨幅甚至创出近年来新低。
据北京“链家地产”统计显示，2008年1至5月二手房成交量为32921套，相比去年同期上涨2.9%，预计整个上半年成交量可达40099套，相比去年同期的39573套，上涨幅度仅为1.3%，为近年来同期成交量涨幅新低。而2007年上半年同比涨幅为6.1%、2006年上半年同比涨幅为6.7%、2005年上半年同比涨幅为35%、2004年上半年同比涨幅则高达101%。
与成交量涨幅回落的情况相同，二手房成交价格也出现了大幅度回落。同样来自北京“链家地产”的统计显示，2008年上半年二手房平均成交价格为9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米，涨幅为13.8%，但2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的9407元/平方米涨幅仅为1.9%；与此同时，2008年二手房价同比涨幅相比去年回落近20%，而2007年上半年北京二手房成交均价相比2006年上半年的6372元/平方米，涨幅高达32.3%。
北京链家地产副总经理金育松认为，半年内二手房客户需求量并未出现下降，相反还在稳步增长，只是二手房成交周期有所延长，这说明在房产市场整体成交量大幅下降的情况下，二手房市场也难以为继，很难再现往年大幅上涨的盛况。但基于其刚性需求占主体的特性，也不会出现像一手房市场那样成交量大幅下降的情况。同时，今年上半年二手房价基本处于停滞状态，与2007年上半年相比，真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。
专家认为楼市并未进入“严冬”
面对京城楼市出现的盘整之势，接受记者采访的专家认为，房地产市场并未进入“严冬”。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，与其说这反映了市场进入理性复归，不如说是对前几年房价大幅上涨的一个“消化期”。他认为中国房地产市场并未进入所谓的“严冬”，而是相对于市场长期的“春天”，目前楼市出现了“倒春寒”。同时他预计总体上房地产市场不会出现大幅房价回落，房价还将维持高位运行态势。
常淑娟也表示，对于房地产市场买卖双方而言，目前都存在一个消化期的问题，政策要消化、市场的格局变化要消化、舆论导向也要消化。现在的住房需求释放的很谨慎，由于楼市大环境较为低迷，短期内市场很难出现跳跃式上涨，依照目前的市场稳定态势来看，下半年无论新房、二手房，成交状况都理应有一个提升，但放量式增长很难出现，随着已经有购房者开始接受、认可这种市场发展态势，房地产市场应当会出现有理有节的缓速上扬。
针对“未来几十年中，中国房地产市场供不应求的局面不会改变”的判断，牛凤瑞认为，目前国内房地产市场“真正性价比高的房子稀缺”，因而房地产开发商真正应该关注的是商品房的性价比，消费者“要看房子的性价比是否有吸引力，而不是房价绝对值的高低。”
牛凤瑞建议，与资金力量、技术力量、整合能力较强的大型房地产企业相比，中小房企想要顺利渡过目前的不景气时期，主要可以针对自身情况进行资产重组和改变经营策略，这包括打折促销等手段，总体策略应该是“热了脱衣裳，冷了穿衣裳”。
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