在一系列内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，昆明二手房市场一个重要特征已然确定，即市场已从卖方市场逐渐向买方市场偏移。成交量的持续低迷，买方观望情绪持久不见好转，这些现象都证明整个昆明二手房市场开始向买方偏移。
供需关系趋于平衡
玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓告诉记者，2008年以来，昆明二手房市场一直笼罩在浓厚的观望氛围中，全市范围内二手房销售量持续低迷。买方市场与卖方市场的博弈是现在整个市场关注的一个热点，到底现在市场更倾向于哪个方向，从现阶段表面上看整个市场似乎处在一个调整期，房子的成交量持续下降，观望的情绪蔓延不断，但是统计数据显示昆明的房价还是在上涨，只是涨幅趋于平缓。
就目前的情况来看，表面上市场处于一种供大于求的状况，即房源多，买主少。成交量从2007年的每周每店三到五组锐减到现在的一到两组，一次性付款比例上升，贷款比例下降。但从实质层面上说，现在的昆明二手房市场处于一种供求平衡的状态，因为市民的刚性需求仍然存在，只是动荡的房价令市民长期处于一种观望情绪之中。但同时也可以看出，投资比例有了明显下降，自住型比例在上升。究竟新一轮房价的爆发点会在什么时候，这只能看奥运会后的股价、房价走势，如果第四季度后市场依然呈现现在的胶着状态，那明年房价应该就会有一个大的转变。
低收入者购房能力不积极
卞总分析，到去年年底，昆明二手房的均价为5000元每平方米。以一个三口之家买100平方米的房产为例，总价50万元，首付15万元，加上装修等前期支付总共为20—25万元，每月月供2500元左右，这只有一个中上等收入水平的家庭才能支付得起。对于更多的低收入者而言，拥有自己的房产只能是一个可望而不可即的梦想。
据调查，低收入家庭多由下岗职工、失业人员、残疾人、重病人等成员组成，大多数家庭因经济原因无购房能力，只能通过享受租赁住房补贴或实物配租方式解决住房困难。
虽然如此，卞总仍然认为未来的房价也不可能出现大幅度下跌，只可能在5000元上下浮动。改变的只不过是买卖双方的立场，去年是一个卖方说了算的市场，今年市场逐渐向买方偏移，买卖双方开始有商有量，共同协调让步，这给了市场更多的弹性空间。现在的状况，暂时是买方占有优势，不过对于普通的昆明老百姓而言，选择这个时候买房也算是一个合适的机会，因为昆明的城市决定了房产的价值定位，要想真的变成买方市场等待的时间恐怕太久了。
行情不好促进中介提升服务质量
交易量萎缩对今年昆明的中介公司造成了不小的打击，很多中小型中介公司甚至因此而销声匿迹了。“市场是最好的调控手段”，这话一点也没错，行情不好在打击中介行业的同时也规范了市场，使那些具有抵抗市场冲击能力的品牌中介在这种形势下得以生存并休养生息。
很多中介公司借此机会开辟很多种人才培训模式，提高房产经纪人的业务能力和服务意识，为将来抢占市场勤练“内功”。文/本报记者 彭奇君
