龙固新:房地产金融能很好地解决社会资金供求矛盾

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月10 日王方刘俊莹搜房网

2007年4月4日上午，深圳市德思勤投资有限公司董事长做客深圳搜房网，并接受搜房有约栏目独家专访，以下是采访内容：
采访全文请见：德思勤董事长龙固新做客深圳搜房网畅谈中国房地产新模式

龙固新的博客： http://blog.soufun.com/longguxin

搜房网：我这边有一个印象，假如要评深圳地产金融人物，我想非你莫属，因为好几次春交会、房地产交易会听你讲了这方面的内容，我觉得你可以在这个地方聊一聊关于地产金融、包括REITs的一些想法。因为龙总可能也知道，去年有很多发展商，包括现在很多发展商都是因为负债率比较高，钱这块存在很大问题。另外，你做得商业地产、REITs这块我想很多人都很陌生，可以在这里分享一下你的一些智慧吧？

龙固新：前半段是过奖了，但是愿意分享一下我这方面的看法。我觉得谈这个房地产金融应该从它的需求来讲，刚才讲了，实际上现在很多城市的拿地成本都非常高，而且资金量非常大，这个时候对大多数房地产企业提出了一个资本要求，但是你现在拿地的时候基本上就不可能动银行的杠杆，拿地之后才能动银行的杠杆，这样之后大家都在寻求资本渠道，所以金融问题就摆在了比发展商拿地还要重要的问题，就是你有钱才能拿地，金融对资源的要求。这个是市场需求的一部分。另外一部分是什么呢？原来我们金融工具只有银行，主要是银行，占企业融资大概90%以上，但是如果一旦国家在金融政策上改变的话，很多发展商会遇到非常严重的资金链问题，这个时候很多企业就倒下去了，这样实际上又会形成银行的不良资产，因为房地产银行贷款太大了，这是一个需求方面。

另外一个，供给方面。我们老百姓手里大概有16万亿人民币储蓄，当然现在股票市场可能吸纳了一部分，但是还有很多老百姓的钱不敢轻易投，我们长达数年股票的低潮让很多人觉得风险很大，所以老百姓希望医疗、教育一定稳定的收入的时候，这个时候是不是房地产金融工具能成为一个非常好的平台？所以当时提出了一个想法，一方面房地产的资金需求满足不了，我们还要向国外人借钱，借钱成本大概是15%以上。另外我们老百姓这16万亿存款存银行才一点点利息，这是一个矛盾，但是中间缺什么呢？缺一个桥梁。另外还讲一个观点，当然你可能会说龙总说反话了，我们当时外汇超过了1万亿美金，那就是说我们买美国国债的时候，人家给的利率也才5%，我们辛辛苦苦买美国国债是5%左右，但是美国人拿回来借给我们是多少？15%。我们1万亿美金一年亏多少钱？为什么这么亏呢？当时在北京大家给人民银行副行长吴晓灵提问的时候，她说我如果有这么多钱的话，我投什么东西才能对政府负责任呢？她不敢投股票，她要投很稳定的回报率，美国债市基本上全世界最稳定的产品之一了，她要对这个国家负责任。人家稳定了，就是回报低。如果中国建一个非常好的房地产金融市场的话，这样的话老百姓的钱可以通过这个平台借给企业，企业如果经营好的话，就可以把这个回报拿回给老百姓。一方面解决了资金的供求关系问题，通过金融工具后，企业发展的资金有了，房地产可以更好的进行开发。而老百姓原来只能存在银行，通过这个金融渠道借给企业后，他也可以分享到房地产发展的利润，这不是一个好事吗？我们现在是和谐社会，因为现在房地产高速发展老百姓没有分享到，他也着急。企业没钱的时候，通过金融工具借老百姓的钱，企业发展之后一样可以高额回报给老百姓。所以就是说房地产金融不是简单的一个融资问题，实际上是非常好的能解决社会的资金供求矛盾问题，而且对老百姓能获得比较好的投资渠道，企业也能获得较为低的成本，我觉得应该大概是这样的一个理解。

搜房网：去年有一个现象，很多上市公司已经转向直接融资，从股市上定向增发等等渠道，你觉得像REITs这种政策上现在还有什么问题呢？

龙固新：现在在法律上来讲，应该没有太多的禁止和限制，但是你要推出它，恐怕还有一些配套市场。另外一个，尤其REITs一个非常重要的特征，就是你这个钱拿了后不能瞎搞，你最重要是对已经形成资产包的物业进行很好的综合管理，让它有一个稳定的回报和增值，这个时候相对来讲，REITs提出的要求就是你的资金流向主要是满足于对现有物业的增值，而不是你随便想干什么就干什么，再加上发展好的话，这是一个非常稳定的投资工具。所以对经营管理的水平、和谐稳定要求是非常高的。前一段包括上市的一些REITs为什么在市场上表现不好，就是你的资产包资产运作管理质量还没有非常优秀，所以这些口一旦放开的话，你后期经营管理跟不上的话，就会导致这个产品有比较大的影响，他跟住宅不一样，一天卖了就可以完成了，这个是靠长期经营收益维持，如果你这个做不好的话，压力就很大了．所以我们刚才提到了服务里面，实际上我们也愿意长期跟资本进行对接，这是资本市场里面经营管理目前最缺乏的一个。

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