房价上涨会冲击其他领域引起经济的全面泡沫化

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月27 日尹中立上海证券报

认为房地产价格上涨吸收了过多的流动性的观点是值得商榷的。房地产价格的上涨不仅没有吸收流动性，反而成为创造流动性的一个主要因素。如果不加控制的话，股价及房价的上涨最终会冲击其他领域，它可能使经济出现新一轮通货膨胀，甚至是经济的全面泡沫化。

资产价格与一般消费品价格一样，最终是由货币决定的。所有的价格上涨最终可以归结为货币发行过多。但问题的复杂之处在于货币是一个不断变化的东西，它不仅取决于中央银行的货币发行数量，而且取决于货币的流通速度及金融机构的信用创造的能力。在此，笔者着重讨论货币的信用创造能力这一话题。如果有一个因素出现迅速变化并导致金融机构的信用创造能力大幅度提升的话，那么，货币政策当局就应该果断采取措施遏制这一因素的变化。【延伸阅读：中国房价调控政策已被架空房价泡沫日趋"坚硬"】

当前，在我国诸多影响金融体系的信用创造能力的因素中，资产价格成为变化最为剧烈的因素。资产价格（主要指股票价格和房地产价格）的大幅度上涨使我国的账面财富迅速增长。资产价格的大幅度上涨事实上成为影响当前信用创造的最主要因素。

2005年5月，当上证指数在1000点时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，股票总市值为35000亿元左右。至2007年8月中旬，上证指数达到了5000点，两市总市值超过22万亿元，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，如果这增加的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，可以改善流动性过剩的局面。但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。【延伸阅读：郎咸平:虚拟资金致房价高涨引新一轮楼市泡沫】

一直以来，有一种甚为流行的观点，认为股票市场的繁荣可以吸收过多的流动性。其潜台词是如果不让股价上涨的话，资金会冲击房地产市场，房价必然上涨。因此，如果要抑制房价的话，必须让股价上涨。但这种说法是站不住脚的。

国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。为什么会如此？原因十分简单，股票价格上涨了，老百姓的财富增加了，购买力就增加。因此，我们不能仅仅看到股票价格上涨会占用更多的货币，还应该看到股票本身可以充当准货币的角色。

从日本和中国台湾的经验看，股价的上涨必然带动房价的上涨，股价是房价的先行指标。但在我们的经验中，只有看到了2001年至2005年的房价上涨和股价下跌的现象，似乎股价和房价是反相关关系，没有看到股价和房价的更深层次的联系。

和股票市场一样，房地产市场也存在着制度变革所导致的财富溢价现象。1998年以后，我国采取了住房制度改革，停止了住房的实物分配制度。其措施是将以前的公房折价销售给个人，但因为一直采取的是计划经济体制，土地资源的价格实际上一直没有被体现出来。这如同国有股和法人股一样，在没有股改之前，它们的价值并没有得到体现。但房改之后，土地的价值逐渐被发现，房价于是不断上升。【延伸阅读：涨幅明显加快房价会不会又进入新一轮上升通道】

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责任编辑/gz008

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