西南区域升温成新热点板块省城楼市为何涨势不衰

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月9 日袁伟华燕赵都市报

■从开发区到东南，区域板块轮番领涨

2000年，石家庄的郭先生在响应向城市东部开发区靠拢的呼声中走在了前列。“当时的东开发区住宅项目远没有现在多，大部分地块还是连绵的耕地。”郭先生回忆说，当时他以每平米1300元购置位于京石高速路口一套两居室的行动让同事们议论不已，“跑郊区去住至于吗，前不着村后不着店的。”可仅仅过了两年，郭先生的这套90平米的房子便成了“香饽饽”，中介给出的二手房单价已经达到1800元，而即将再建的小区第二期工程，一开盘就打出了均价2300元的价格，在当时已经属于高价房。

一时间，到开发区置业成为众多石家庄市民的共同选择。房地产开发的触角也很快向京石高速以东发展。花样年华、天然城等一系列住宅项目成为省会楼市的招牌，巨幅广告在主干道上比比皆是。

时隔不久，省会东南又掀起了一轮房产热。2004年底，何先生以均价每平方米2500元左右的价格买下九里庭院一套两室两厅的房子，如今，他所在小区的二手房价每平方米已经涨到4500元左右，三年时间，房价陡涨80%。有业内人士认为，房地产市场的轮番趋热现象和城市发展的侧重有关，政府对个别领域的关注必然会引起部分房地产企业的极大兴趣。某房地产咨询公司刘经理介绍说，“受三环建设以及火车站改建等项目的影响，石家庄周边地区必然会迎来一个房地产开发的热潮。”

■持续升温西南区域成新热点板块

小方最早曾经考虑买东开发区天山大街附近的一套房子，但一方面是当前该地房价不菲，另一方面离小方的工作地实在太远，交通问题无法解决。2006年，小方几经考虑，买下了南货场附近的一套小产权房，当时的均价是2500元。10月15日，小方拿到了钥匙，尽管周边环境不太理想，但从同去接房的邻居那里得知，现在该楼盘的均价对外已经达到3100元左右，通过开发商改名过户就要3万元。据小方介绍，之前他了解过的中华大街和新石中路附近的一处高层楼盘，价格已经由最初内部认购时的2800元一路翻升至4000元一平米，涨幅接近50%。

而家住城角庄附近的王先生也发现，西南部房产近来也是不断升温。“目前过了西二环的房子都已经涨到了4000元每平方米。”王先生说，“估计继和平路沿线被热炒之后，下一个热起来的地段应该是西南区。”

一位房地产业资深人士认为，尽管对于城市发展的规划几经有所考量，但石家庄的城市发展路径依然没有跳出国内一些城市普遍存在的“摊大饼”式的发展路径。“三环的建设给市区发展开拓了一块巨大的空间，又一轮环式开发不可避免。”这位人士说，“为了填补环路之间的开发空白，房地产开发必然最先行动起来。而现实情况是桥西房价涨的比桥东快，这已经成为近两年省会楼市的一大特点。”

据了解，西南区是石家庄的主城区之一，也是石家庄的老城区，旧城和城中村所占面积很大。而由于历史原因，众多行政单位聚集于此，早期就已经形成了相对规模的住宅小区，可供开发的土地并不多。但在近年来省会房地产市场火爆的同时，由于西南地区的新房面积少，而供求缺口却在不断扩大，购房升温一直在酝酿之中，房价上涨也在需求推动下显现。

此外，未来的石家庄新火车站和铁路货运系统的的兴建，也将使得这一带的发展比现在要快。由于客运货运两个大的交通枢纽都在这一地带，也肯定会拉动西南区域的快速发展。

据业内人士介绍，实际上目前西南区域成规模开发的大盘不多。比较著名的项目是东里村的旧城改造项目金正缔缔景城、西三教旧城改造项目春江花月(27万平方)、城角庄改造项目泊爱蓝岛等。20栋以上规模的不足40%，30栋以上项目几乎没有，市场供给明显不足。但随着这些高品质楼盘的出现，人们对提升住宅环境的需求越来越大，憋了很久的西南楼市发力在意料之中，高档新楼盘也呼之欲出。

“供求矛盾在西南地区尤其突出，为了平衡此前出现的缺口，此番开发应会以一批相对高价位的楼盘出现为开端。”

某房地产研究机构报告指出，纵观几个省会区域板块，相比其他几个板块楼盘，西南板块区域内楼盘数量还显得相对较少，但是反观西南区域内的每一个楼盘，销售情况都不错，该区域内楼盘供应量相对小，上升空间很大。另外，从消费人群购买力、城市交通的改善等方面考虑，西南地区的房地产开发潜力还亟待挖掘。

不过该研究机构同时也预计，因省会石家庄市受全国土地环境影响，总体土地政策偏紧，这对将来该区域市场价格的走势势必产生上升的带动和影响。“此前妇干校的527万/亩的天价地也出现在此区域就是证明，所以该区域内的新楼盘价格不会低。”

■省城楼市为何涨势不衰

不管是东南领涨还是西南将成为下一个热点，也不管近期交易量下降和房价涨幅如何趋缓，省会房价上涨的趋势近几年来一直没有改变。大部分业内人士指出，刚性需求增长是助推房价长涨不衰的主要原因。

百府房产总经理马志杰告诉记者，相对国内其他城市、甚至是省内一些城市来说，受工资水平影响，石家庄的房价此前一直比较低。而按照市场发展的规律来看，这个价格洼地必然会随着市场的发展被逐渐填平。而另一方面，随着城市化建设的发展，城市规模还会逐渐扩张，“200多万人口的现实和省会地位十分不符，将来石家庄的发展空间还很大。有需求必然会有市场，有市则必有价。”

与此同时，部分投资和投机行为也对房价上涨起到了推波助澜的作用。马志杰认为，随着城市发展的进一步加快，会有越来越多的投资者看好石家庄，进入房地产领域的投资者和投机分子也会随之增多。受这些行为的影响，房市价格出现上涨也在所难免。

■房价高涨我们何去何从

10月27日，省城一楼盘毛坯住宅价格记录，率先突破省会住宅价格的七千元大关，并以6800元的均价领先省城商品房价格。

据国家统计局河北调查总队对全省2520户城镇居民家庭抽样调查，今年1—3季度我省城镇居民家庭人均用于购建房支出741.11元，比去年同期增长6.9%，其中用于购房支出为733.57元，比去年同期增长8%。

分析其原因，一是随着收入的稳步增长，城镇居民改善居住条件的意愿强烈；二是近几年来我省城镇住房价格大幅上涨，再加上银行连续几次上调房贷利率，使居民用于购房的支出也随之上升。

一方面是不能遏制的房价上涨，另一方面是消费者同样不能遏制的购房需求。马志杰认为，在此背景下，普通购房者不要指望楼市崩盘或者价格出现大跌。在结合自己需求及经济能力的情况下，“正常置业还是必要的。”

也有业内人士透露，目前，购房者购房时更多地开始考虑长远的升值潜力，比如一些具有良好发展前景与预期的西南区域等都受到了前所未有的关注。

责任编辑/sjz_news

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