精彩博文熊鹰 5号线开通房租反降租售倒挂现风险

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月13 日搜房博客

地铁五号线开通以来，沿线新房和二手房价量齐涨。我爱我家10月份数据显示，南城刘家窑、宋家庄二手房成交量环比9月增涨26%，地铁南北两段二手房价一月内上涨1000-2000元/平米。相比房价的快涨，租赁市场则稍显平静，租金水平增长有限，部分地区甚至持平或者有所下降。这让原本指望提高租金收益的业主未免有所失望。而房价与租金涨幅的巨大落差，反映出交易价格与真实价值的偏离，投资风险正在积聚。

业主：地铁通车月租反降300元

明天第一城的业主张先生最近悲喜交加。喜的是不到两年的时间，张先生手里的一套总面积36平米的小一居总价已经翻番。5号线开通以后，临近立水桥站的明天第一城项目受益于双轨交汇的便捷交通，二手房价已经涨到10000元/平方米。

但是让他万万没想到的是，这套一居室的出租价格却下降了。去年他出租的价格是1500元/月。今年5号线开通，张先生盘算着可以适当提高一下租金，但没想租户并不买账，最终张先生只租到了1200元/月。按照现在的房价租金水平计算，这套房子每年的租金回报率仅为4%（注：租金回报率=每月租金收益×12个月/房屋总价×100%）。眼见租金收益下降，张先生盘正算着是不是要卖掉这套小一居。

地铁通车，月租为何反降300元？记者随后询问了中原地产三级市场部的相关人员。数据显示，配套齐全的一居室今年租金确实有所下降（张先生是简装出租，租金相对较低）。中原地产认为原因主要是5号线通车，轨道交通辐射范围扩大，之前立水桥地区出行过度依赖城铁13号线，现在5号沿线交通同样便捷，可供出租房源增加。同时项目五期刚刚交房，形成短期供给量猛增。

数据：租金滞涨部分项目房价租金倒挂

地铁5号沿线区域租赁租金变化情况到底如何呢？根据链家地产市场研发中心提供的数据显示，10月份地铁5号沿线区域的普通住宅平均租金价格环比9月增长2.21%，并没有显著高于全市均价2.20%的涨幅。其中北苑、大屯、雍和宫、东四、崇文门、蒲黄榆地区均低于全市平均租金涨幅，而北苑地区三居室租金水平呈下降趋势。

反观二手房市场，房价涨幅更加明显。地铁5号开通前后沿线典型区域的二手房价格上涨4.82%，为租金涨幅两倍之多。尤其是南北两端的宋家庄、刘家窑以及立水桥、天通苑地区出现了较大幅度的上涨。

5号沿线租金水平滞涨，个别项目甚至出现房价上涨和租金下降的倒挂现象，比如明天第一城、加利大厦、阳光广场、亚运花园,新世界太华公寓等。

业内人士分析，地铁5号线两端地区虽然房价出现大幅上涨，但是租金没有相应上涨的原因在于区域配套设施的相对落后。与二手房市场卖家的强势地位不同，租赁市场里租客有更多的选择空间。5号沿线房源出租量的增加，也制约了租金水平的上涨。

提醒：投资有风险出租获利难

地铁5号线的开通，并没有带来预期的租金大幅上涨。尽管整体而言，区域租金水平有所增加，但是增长幅度还不及房价上涨的一半，部分地区租金还呈现持平或略有下降的情况。因此，对于注重出租获利的投资人而言，每年的租金回报率并不乐观。

而“以房养房”、长线投资的投资客们，还需要考虑国家宏观调控的政策风险，银行第二套房贷首付提高、贷款收紧的资金压力，物业税或将出台的影响，以及那柄房价拐点的“德摩克利斯之剑”时刻威胁，这其中的投资风险正在积聚。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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