房价是一个变数二手房交易计税基准价Ｎ个悖论

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月18 日王学进浙江在线

某市民以50万元购得一套商品房，两年后以80万元价格交易，但为了逃税，他和接盘者签订了60万元交易的假合同。据此，宁波市一位税务人士算了一笔帐：“根据这份假合同，这次交易，卖房人仅在个人所得税一项就逃税4万元[(80-60)万元×20%]。”以此种方式偷逃二手房交易税的全国各地所在多有。日前，宁波市地税局正式出台了个人转让房屋税收征管最低计税价格管理办法。根据该办法，如果购房合同上标示价格低于税务部门出台的二手房交易计税价格，将对住宅类不低于基准价80%计算税款。(12月17日《现代金报》)

这个80%的基准价是这么来的：住宅类房产，委托专业房地产评估机构以市场比较法评判出每一幢房屋的市场基准价格，然后经专家论证，在不低于市场基准价格80%的幅度内，确定每幢房屋的最低计税价格，建立数据库。要对宁波全市每一幢房屋确定一个相对准确的市场基准价格，此工作量大得惊人，足见实施该办法决心之大。

那么，在实施该办法中会碰到哪些问题呢？笔者想结合自己的体会谈几点看法：

其一，按对于成交价格明显低于房屋交易最低计税价格均以最低计税价格作为核定征收税款的基数这一规定，如果交易是在兄弟、朋友或亲戚之间以半送半卖的方式产生，此规定就不公平。昨晚我与一位律师朋友在去北仑看CBA球赛的路上聊起，他去年在江北买了套130多平米的二手房，每平米2700元，说是朋友优惠卖给他的，按当时的市场价5000元算，足足便宜了一半。实际成交价是这个数，如要按该办法征税，就得按4000元的基准价征税，买卖双方能接受吗？交易价是你知我知天知地知的秘密，买卖双方都一口咬定是亲朋关系优惠转让，他们不肯按规定交税怎么办？

其二，每一间房屋的基准价不是一个常数，而是一个变数，其价格随着市场行情的变化不断在变。虽然办法规定，数据库每过一定时期结合房地产市场情况，征询专家和相关部门意见进行动态修正。问题是，现在发布的房产信息太不准了，同一天的《现代金报》金评天下发表一论者的评论，题为《楼市信息岂能“像雾像雨又像风”》，就是针对时下媒体上真真假假虚虚实实的楼市信息发表了自己的批评意见。试问，地税部门根据哪些信息进行动态修正？假如信息来源不可靠，市民不一定服气。

其三，既然该办法是为了遏制二手房交易中的偷逃税现象，那么，不按实际成交额而是按80%房屋基准价征税岂非是另一种偷漏税行为？虽然这是没办法中的办法，但事实确实如此。按上述那位税务人员的计算方法，笔者也算了一笔账：某市民根据那份假合同逃税4万元，如按该办法征税则逃税3万2千元(80万元的成交额　按80×80%=64万元计算，则16万元×20%刚好是这个数)。这样一来，等于政府默认了房屋交易中的偷漏税行为，反而给那些偷逃税者提供了一个合法的理由。

笔者这么说并非不赞成对存在房屋交易中的偷逃税现象制定一个抑制办法，而是觉得征税尤其是房产税等事关百姓的民生问题，关系重大，牵涉面广，问题复杂，为维护税收的严肃性及广大市民的利益，在出台按80%的基准价(而不是70%或90%)征税这样重大的办法之前最好开个听证会，在广泛听取专家和市民的意见基础上再定办法为好。

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责任编辑/xieshaoting.sh

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