楼市“拐点说”五大传统区域二手房年底价量增长显著

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月2 日链家

罗列一下2007年底北京的房地产市场的状态：商品房成交不断创下新低、楼市拐点说盛行、二手房成交周期拉长、年底成交从传统高峰期变成波澜不惊、需求观望悄悄蔓延、各项宏观政策进一步抑制需求，各项因素仿佛都在表明房产市场在狂飙一年后似乎在年底冲刺关头戛然而止。然而，六里桥、崇文、世纪城、方庄、团结湖五大二手房成交传统热点区域仍然出现了价量增长显著的情况，成交量相比11月份上涨了两成以上，均价相比11月份同期涨幅也高达3%以上。为何五大传统区域出现了与整体局势相悖的市场走向？“链家地产”市场研发中心认为，主要是以下三点原因导致了五大传统区域二手房价量同涨：

首先，五大区域二手房供应与主流刚性需求基本一致
据“链家地产”统计数据分析，五大区域新上市二手房源绝大多数与区域主流刚性需求相一致。例如，六里桥区域二手房挂牌价格以10000—12000元/平米为主，面积以60-90、120-150平米两个区间为主，相对于公主坟、航天桥等西部热点区域15000元/平米左右的挂牌价和120平米以上大户型为主的情况，六里桥几乎成为京西最能够同时满足初次置业和升级置业需求的成熟区域。而团结湖区域的房源供给也与此类似，例如，团结湖二手房挂牌价格在13000—15000元/平米左右，面积以70-90、140-160平米两个区间为主，相对于朝青二手房类型的单一和CBD二手房价格的相对高位，团结湖二手房源更适合自住需求者的需求。因此，“链家地产”市场研发中心认为，正是房源供给与自住诉求的相吻合，为五大区域二手房成交量的上涨奠定了根基，而成交量上涨与价格相对其他同类区域的相对低位特性相结合，促进了五大区域价格的上涨。
其次，新兴区域价格涨幅赶超五大区域，相对平缓的价格为其价量逆势上涨积攒人气.

据“链家地产”统计数据分析，2007年以来，五大区域二手房月均涨幅均未超过4%，而其周边新兴区域二手房价格均超过4%。“链家地产”市场研发中心认为，新兴热点区域二手房价格的快速增长，而其刚性需求并不如传统区域那么稳定，因此在新兴区域价格涨幅过快而周边传统区域价格涨幅相对平缓的情况下，传统热点区域的人气在积累一段时期后会更加突出，需求上涨也就必然带动价量上涨。（2007年以来五大传统热点区域与周边新兴区域价格涨幅详情见附表）

附表：2007年以来五大传统热点区域与周边新兴区域二手房价格涨幅（元/平米）

传统热点区域

年初价格

年底价格

月均涨幅

周边新兴区域

年初价格

年底价格

月均涨幅

团结湖

9032

13057

3.7%

朝青

7723

11893

4.4%

六里桥

8430

11835

3.3%

花乡

6614

9840

4.1%

方庄

8700

12000

3.2%

马家堡

7428

11000

4.0%

崇文

11668

16303

3.3%

四方桥

6789

10200

4.2%

世纪城

11446

16606

3.8%

上地

8013

12008

4.2%

以上数据由链家地产市场研发中心提供

第三，五大区域购全款购房比例达55%以上，低于平均水平受宏观调控政策冲击相对较小
据“链家地产”统计数据分析，五大区域全款购买二手房的比例在55%以上，远高于全市45%的平均水平。“链家地产”市场研发中心认为，五大区域二手房贷市场的基本状况决定了其受央行不断加息预期及二套房贷政策紧缩政策影响相对较小，此外，区域以自住为根本的特征也是其受宏观政策冲击较小，促进其逆势突围价量同涨的局面。

责任编辑/wangchen.bj

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