新房东收租演出“全武行” 产权变动应通知租客

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月25 日田苗苗张志慧房地产时报

租客不认识上门收租的新房东，拒绝支付租金。一怒之下，新房东把租客面馆内的物品搬到了大街上。双方矛盾不断升级，最后闹上法院。日前，嘉定区法院作出一审判决：新房东对相关事宜未尽充分告知义务，要求解除租赁合同的诉求法院不予支持。

悄无声息店铺易主

2002年7月，曹先生向王先生租用两间门面房开面馆。合同从2002年9月1日签至2007年8月31日。租金前三年每月4800元，后两年为每月5300元，半年一付。此外，还约定，曹先生若逾期15天未缴费，王先生有权收回房屋。

面馆的生意很不错，曹先生缴租也很及时。但从2005年2月以来，王先生一直未收租，曹先生觉得有点奇怪。同年5月，一位自称是新房东的胡先生前来收租，并拿出了房产证和身份证明。房产证上的名字不错，但曹母发现，产证上登记的日期是2004年6月，曹母因此怀疑起房产证的真实性，坚持不肯付租。

强搬物品矛盾升级

7月27日，收租不成的胡先生带人来到面馆，不顾正在营业，将店内物品纷纷搬到了店外。双方立刻发生争执，直到民警赶来处理才作罢。此后，矛盾越演越烈，多方协调也未有果。2005年9月，胡先生把曹先生告上了法庭，认为曹先生拒付租金，要求解除合同。

法院审理后查明，早在2004年6月，原房东王先生就把这两间门面房出售给了新房东胡先生。协议中明确，王先生继续收租至2005年2月28日，2005年3月1日开始，租金由胡先生收取，租金的收取仍然按照原租赁合同执行。胡先生认为经多次催缴，曹先生不予支付租金，按照原来的租赁合同，他有权要求解除合同。而曹先生认为，自己作为承租人并不知道房屋产权已变更，租金仍按时存至银行卡上，自己并未违约，相反是胡先生恶意破坏，影响了面馆的正常经营。

本案中，新、老房主没有向承租人履行完整、全面的告知义务，租客因此产生怀疑进而拒付租金，并非主观上的恶意违约。因此法院没有支持胡先生解除租赁合同的诉讼请求。租赁合同继续履行，扣除损失后，曹先生须向胡先生补足2.3万元租金。

置业提醒

根据法律规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。而且按照一般情况，租客拥有优先购买权，房主应向承租人履行完整、全面的告知义务。收租是房东的权利，及时告知租客租赁物的产权变动情况是房东的义务，只有履行义务才能保证权利的实现，避免纠纷。

责任编辑/zhangqiao.zhzf

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