张茂荣：二手房自主交易中如何可减少法律纠纷

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月26 日房地产门户-搜房网

2008年1月26日，第八期置业大讲堂于深圳发展银行大厦成功举办.点击进入专题页面》》

评房团张茂荣律师

主持人（郑超）：在二手房自主交易过程中难免会有一些法律问题，下面有请广东耕兴律师事务所创始人张茂荣律师为大家讲解相关法律问题。

张茂荣：很高兴和大家今天见面，先给大家拜个早年，祝大家新年愉快、心想事成！

二手房过程中由于交易环节比较多，法律关系比较复杂，所以这个过程中应当说是法律方面的纠纷是一个多发地带。在二手房自主交易没有中介参与的情况下，如何来避免这些纠纷，这是我今天想给大家讲的。鉴于时间比较紧，我今天主要讲八个方面。一个方面一分钟的时间。

第一，关于买房前需要做的事。买房前应该要注意两个审查，一是共有权的审查。优先购买权一般情况下我们买主不清楚的情况下一般都是由业主来做优先购买权放弃的承诺。如果实践过程中卖方有租客，做出了虚假承诺，这个责任由业主来承担。

第二，优先承租权。什么意思呢？就是如果大家去买房子，这个房子是一个有租约的房子，我们买过来以后这个租客的租赁关系继续有效，我们不能说买过来了就解除租赁合同。如果在他有租客的情况下，你要和他进行提前协商，争取租客和他解除合同，如果没有这种环节，你买了房子是不能够及时入住的。

第三，也是我们实践中去年我做的案件影响最多的，就是期房到底可不可以买卖的问题。深圳市政府对期房是严厉进行打击的，不允许买卖期房。但是，在这方面也有很多网友吃亏了，认为期房买卖无效那我就不履行了，谁知道对方起诉到法院，承担了违约责任。期房买卖中实际上是有效的，它违反了行政法的规定，但没有违反合同法的规定，大家不要因为期房的买卖而冒然去违约，承担赔偿责任。

第四，定金以及违约金的问题。按照法律规定，定金不要超过20%，超过20%是无效的。少的情况下不能产生定金法则的作用，一般情况按照20%来进行确定就可以了。违约金和定金不能同时适用，如果违约金约定得过高的情况下，对方可以申请法院降低，如果在过低的情况下也可以申请法院增加。

第五，去年下半年银行按揭贷款紧缩的情况下引发一个问题，就是贷款不能及时批下来，因为现在在二手房买卖过程中大多数情况下买方是一种按揭贷款买房，由于当时在合同过程中对按揭成数没有进行预测，也没有进行表明，由于银行的政策变化导致贷款贷不下来，引发买卖双方的纠纷，这种情况是很扯皮的情况。所以大家以后在按揭买房，对按揭的成数要做约定，如果达不到这个成数，或者是解除合同，或者怎么处理要有约定，没有约定的情况下起诉到法院也是很麻烦的、不好处理的一件事。

第六，格式合同。二手房买卖深圳国土局在去年7月1日做了一个格式版本，在今年1月1日进行了修改。这个格式合同按照法律规定是可以修改的，如果个别条款和我们买卖双方协商得不一致，可以进行修改。在修改过程中，提醒大家注意，手写条款跟前面不一致的话，应当以手写条款为主，也就是手写条款优先于格式合同。

第七，送拿地址的确认以及拒绝回应的后果。我们在做二手房纠纷过程中经常发生一个问题，有的通知要发送到对方，但是对方不接收，或者他留的地址接收不了，无论是买方还是卖方信息没法沟通。在这种情况下怎么办？为了避免到时候出现这种情况，我建议二手房买卖合同过程中要对送拿地址进行确认。比如买方填了送拿地址是什么地方，然后在这个过程中如果发生了通讯地址的变化，你应该及时地告知，如果没有及时告知导致没法送达，或者送达之后你拒绝接收的，我们可以做一个约定，对这个内容的认可，如果在这个情况下就有利于交易的顺利进行，不然的话有很多法律手续是没法完成的。

第八，纠纷的解决。虽然是二手房自主交易或者是通过中介交易，它不可避免地总是会发生纠纷。发生纠纷过程中有两种解决方式，一种是诉讼，另外一种是仲裁。关于诉讼和仲裁的区别很多。我可以简单说一下，仲裁是裁决以后无论是正确还是错误就这样了。如果法院的诉讼是两审终审，他们两个怎么进行选择呢？哪个更好一点？根据我的办理案件的体验，我认为诉讼虽然程序多一点，但是它收费相当的便宜，4月1日国家关于收费标准降低以后很便宜，而且错误了有补救的措施，可以进入二审。仲裁收费很高，哪怕打一块钱收费也要五千块钱以上，而且一旦错的话没有纠正措施。至于如何选择，还是网友综合考虑。

时间关系，今天只能讲这么点，如果大家有兴趣的话我们以后可以相互保持沟通，再进一步交流。谢谢！

主持人（罗号）：非常感谢张茂荣律师的讲解。在座的很多网友肯定还有很多的疑问，也请大家在活动结束以后登录搜房二手房网有一个在线答疑频道，你们可以把你们的疑问发到网上，由我们的张茂荣律师会在线做解答，同时也有其他专家为大家做解答。

责任编辑/liubing.sz

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