链家地产关注：物业税开征并不直接影响房价

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月10 日搜房搜房网

在今年温总理所作的政府工作报告中，着力保障和改善民生问题依然涵盖了很大的篇幅，其中对于住房问题，明确了三个总的指导原则和今年采取的四项措施。而在今年所要采取的四项措施中，第三项就是“综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨”。因此，“链家地产”市场研发中心认为，这就意味着房产税收体制的研究和讨论必将是2008年的一个工作重心，在此推动下，关于“物业税”的开征研究也必将会进一步的推进和深入；而物业税的开征，对于影响消费者的购房预期，促使购房行为更加理性会产生积极的作用，但对房价可能产生的直接影响系数应该不会很大。

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物业税的进程

早在2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：“在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。”为此，有关物业税问题开始进入人们的视野。
伴随着近几年房价的连续快速上涨，更是加快了研究出台物业税的步伐。在2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，就首次明确提出将“研究开征物业税的实施方案”，并且在2007年10月，国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台。

在今年的温总理政府工作报告中也再次提出综合运用税收等手段，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。而全国政协委员、财政部科学研究所所长贾康在3月5日表示，物业税征收目前处在讨论思路的阶段。
这些都已经说明，物业税的出台开征必然是一个趋向，目前仅仅是开征的时间早晚问题。

物业税开征可以影响消费者的购房预期

物业税是属于一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。因此，从此角度来看，“链家地产”市场研发中心认为，物业税明显区别于营业税、个人所得税等税费的是，征收频率的不同决定了其税费转嫁的通道不会很顺畅，进而物业税的负担基本就由持房者自身承担，并且其税额会随着房产价值的提升而增加，属于长期的、累进式的成本支出，这种成本支出将会直接影响到购房者的未来承受能力，从而影响消费者的购房预期，使其更加理性；而营业税和个人所得税都是在交易环节中一次性交纳，其税费转嫁的通道相对比较顺畅，这样，在房产价格趋于上升通道的情况下，并不能有效的遏制房产的投资和投机需求。

而物业税的开征对于影响消费者的购房预期究竟有多大？“链家地产”市场研发中心认为，还需要看物业税的具体征收方式及税率的设计问题，如果税率较高，影响程度会较大，如果税率较低，影响程度可能会较小。从目前一些国家开征物业税的情况来看，其税率不尽相同。瑞典是0.5-1%，德国是1-1.5%，美国是1-3%，法国是3%，新加坡是按照自住房产和非自住房产区别划分，税率分别为4%和10%。不论是高还是低，物业税影响消费者的购房预期应该会大于目前执行的房产交易环节征收的营业税和个人所得税。

物业税对房价产生直接影响的系数很小

虽然物业税的开征对于促进房地产市场的长远健康发展会起到一定的积极作用，但是，“链家地产”市场研发中心认为，其对房价的涨跌并不会起到直接作用，而决定房价的涨跌必然市场供求关系的变化，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。“链家地产”市场研发中心认为，就目前北京市场来看，虽然房地产市场的供需比例正在逐渐缩小，供需矛盾也正在趋于缓和；但是，从整体来看，北京房地产市场还处于供不应求的现状，房地产市场的供需比例还没有发生根本改变。2007年北京二手房市场的供需比在1：3左右，供需之间存在着一定的潜在缺口。因此，“链家地产”市场研发中心认为，物业税对房价产生直接影响的系数相对会较小。

最后，“链家地产”认为，由于目前买房后没有税费，没有养房费用，而开征物业税后，百姓会逐渐意识到买房以后要付相关税费，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。

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责任编辑/zhangjian.bj

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