心存侥幸逃税将后患无穷专家教您如何合理避税

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月19 日秦劼康骏本报记者李子俊江苏商报

[摘要] 本文将为置业者一一分析常见的几种避税方法下隐藏的潜在风险，并提供合理的规避高额交易税的方法。

本月5日，周先生购买了位于江宁区的一套二手别墅；同一天，陈女士也在市中心的一个老小区买了一套小户型。他们都面临着去缴纳买房的税款。

但在个人买卖房屋所涉及的主要税费中，周先生和陈女士接触到的将是不同的税种。

买房的契税分档次

记者从地税部门了解到，目前个人买卖住房主要涉及以下税种：土地增值税、个人所得税、契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加以及印花税。当然，并不是所有的交易都涉及以上全部税种。

地税工作人员表示，买房者主要需要缴纳契税等。在我市购买普通住宅，需要按房款的2%交纳契税；非普通住宅，也就是俗称的“高档房”则需要按房款的4%交纳契税。

目前我市普通住房的标准是，同时满足以下三个条件：建筑面积144平方米（含）以下；销售单价：江南八区 8690元/平方米（含）以下，江宁区5100元/平方米（含）以下、江北片区3700元/平方米（含）以下；容积率（建筑面积/土地面积）在1.0以上。

上文中提到的周先生，购买的别墅面积300多平方米，房款400万。按照这个衡量标准，小周所购买的别墅属于高档房，需要在财政局契税窗口，按房款的4%缴纳契税，即16万元。

而市民陈女士购买的房子虽然外观陈旧、装潢一般，面积也很小，，但45平方米的住房总价55万，单价超过了8690元，同样也属于非普通住宅。需要按房款的4%缴纳契税，即2.2万元。

而在此之前，市民小李接手了陈女士家一套位于市郊的80平方米小高层公寓房，价格为60万元。所以小李买下的房子虽然新，装潢也不错，但由于单价低，面积也不到144平方米，则属于普通住宅，只需要按照房款的2%，即1.2万元缴纳契税。

卖房者要缴哪些税

地税工作人员表示，个人卖出房产需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税等。其中，个人销售普通住房暂不缴纳土地增值税，而如果销售的是高档房，则需要按房款的1%缴纳土地增值税。另外，如果居民购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。如果转让的是家庭自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，则取得的所得则免征个人所得税。

另外，个人所得税可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料的，采取查账征收的方式，按应缴个税额的20％计算；如果卖房人不能提供完整资料的，则采取核定征收的方式，按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

比如上述例子中的陈女士和小李。陈女士出售的住房虽属于普通住房，但不是个人唯一生活用房，购买也未超过5年，因此不能免去营业税和个人所得税，但不用缴纳土地增值税。

他们到房产局交件以后，在地税窗口，由陈女士缴纳营业税（总价的5%）3万元；城建税和教育费附加、地方教育费附加（营业税的11%）3300元；印花税（总价的0.05%）300元；由于陈女士无法提供自己几年前买房的发票，税务工作人员采取核定征收的方式缴纳个人所得税（总价的1%）6000元。因此，陈女士一共要为卖房付出39600元税款。

地税部门还提醒卖房者，如果所卖的房子是继承、赠予、离婚财产分割等形式取得的，那么必须采取查账征收的方式来缴纳。

地税部门提醒纳税人，买卖房屋的情况比较复杂，涉及的问题很多，涉及的税种和相关减免政策也很多，具体情况，具体答复。纳税人可以携带相关资料到房产市场的地税窗口具体咨询。

不正规避税后患无穷

“私订终身”房财两空

“私订终身”是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。

风险提示：因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

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责任编辑/xieshaoting.sh

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