提前还贷OR银行存款——新形势下“房奴“抉择

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月2 日搜房网

[摘要] 内容摘要：通过案例分析，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒还房贷的消费者，如果目前有闲散资金，又没有合适的可投资项目，要结合手头持有资金时间的长短情况来考虑是否提前还贷，或是将钱以定期存入银行。以此来为将来的还贷岁月减轻压力或获得相对较高的利息收入。

自2007年十次调整存款准备金率、五次调整存贷款利率后，中国人民银行从2008年3月25日起，在2008年第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此延伸的是否会有利率的调整及如何调整成为各大金融研究机构的研究课题。自然，对于已经购房还贷的老百姓来说，这也是不得不考虑的问题，尤其是去年接连五次的利率上调，已经让大多数还房贷的人感到了极大的压力。

再加上本来想借助去年一路红火的股市、基金市场中获得一些额外收益的购房者，也在春节过后节节下滑的股市、基金市场中一筹莫展。由此也再次燃起存款的热潮，可如果您手头有一万元的闲散资金，目前的市场环境下如此的小资金又不适于其他的大型投资，您会选择存款还是提前还贷呢？北京中原三级市场研究部的专业人士帮您算一笔账。

假设条件：李先生买一套70万元的房子，购房时首付40万元，采用商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等额本息还款法还款五年，现手头有一万元闲散资金。

情形一：将一万元用于房贷的提前还款；情形二：将一万元用于利率相对活期较高的定期存款；下面就从如上两种情形做一简单的比较分析。

情形一：将一万元用于提前还贷，采用当前五年期以上购买第一套房商业贷款优惠利率6.66为基数。由假设条件可知，商业贷款20年期30万元在利率不变的情况下，该先生五年已还本金42584.80元。由此也可知，还剩需还的本金是257415.2元。此时，如果将闲散的10000元用于提前还贷，提前还贷后本金将减至247415.2元，剩余贷款年限为15年，此时在利率保持6.66不变的情形下，第六年需偿还的利息是16831.72元。而若未做提前还贷，其在第六年需还的利息是16177.87元。由此可以计算出，提前还贷一万元后的第六年比未提前还贷的同年需少还利息16831.72元-16177.87元=653.85元。

情形二：将这一万元闲散资金用于定期银行存款，目前一年期定期利率是4.14%，即这一万元一年期的利息是414元（扣除利息税后为393.3元）。

以一年为期比较情形一和情形二，提前还贷后贷款的当年利息可以少还653.85元，比起将一万元用于银行存款的当年利息393.3元要多出 260.55元，由此可以看出，将一万元用于提前还款要比存到银行的收益有明显的优势，而这仅仅是一年的差额。而随着贷款年限的增长，这一差额也会逐渐加大。

同时，北京中原三级市场研究部的专业人士也算了另外一笔帐，如果不做提前还贷，假设利率近5年不变的情况下，从第六年算起的未来四年的需还利息和是62864.28元，未来五年需还的利息和是76546.83元；

如果在第六年提前还贷后，从第六年算起的未来四年需还利息和是60422.16元，未来五年的利息和73573.20元。因此，如果提前还贷的未来四年会比未提前还贷的未来四年少还利息2442.12元，同理五年将少还利息2973.63元。

而如果将这10000元以四年期为限做定期存款（先以三年定期的利率存储三年，然后再以一年期定期利率存储一年所获得的四年定期最高利息计算），四年后扣除5%的利息税后的利息所得是2233.13元，比前种情况提前还贷后四年少还利息2442.12元低208.99元。如果将10000元以五年定期利率存款，五年后扣除利息税所获得的利息为3123.45元，比提前还贷后少交利息的2973.63元要高149.82元。

就如上显示数据，北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，由于提前还贷后的未来四年少交的利息额度要高于定期存款四年所获得的利息收入，如果还贷者手头有闲散资金而四年内又没有合适的项目可以投资，在提前还贷和存款之间可以优先选择提前还贷。反之五年的少交利息额度要低于定期存款五年所获得的利息收入，因此，而如果您这笔资金在五年及以上的时间里没有项目可以投资，在提前还贷和存款之间可以选择定期存款，以获得相对较高的收益。记者百度一下（baidu.com）“房贷”，找到相关网页约8,600,000篇

通过如上案例分析，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒还房贷的消费者，如果目前有闲散资金，又没有合适的可投资项目，要结合手头持有资金时间的长短情况来考虑是否提前还贷，或是将钱以定期存入银行。以此来为将来的还贷岁月减轻压力或获得相对较高的利息收入。

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责任编辑/liangzi.bj

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