论坛现场

以往，我们一谈到国内的房地产市场和房地产投资，一手房和开发商就自然而然的成为了主角，而二手房和房屋租赁市场似乎一直是房地产市场的补充和调剂。其实不然。特别是在房地产投资领域，房地产二三级市场扮演着举足轻重的角色，没有二手房和房屋租赁市场，房地产投资的价值就无从实现。

可以说，二级市场是三级市场的阶段，而三级市场是二级市场的实现。三级市场瓶颈不破二级市场难以兴旺；三级市场对二级市场形成筛选机制；三级市场利于建立指数系统。上海最早提出了二三级市场的联动机制。联动是房地产二、三级市场（简言之就是商品房市场与二手房市场）通过房地产连锁经营渠道实现客户资源互相转化再生的过程。

由于土地有效供给不足，以及一系列金融政策的影响下，北京的二三级市场发生了哪些变化？在目前的现状下，二三级市场应该如何联动？如何才能将三级市场推向一个更高的阶段？敬请关注搜房网大话地产。

▲论坛时间：

2007年10月26日14：00--16：00

▲论坛地点：

搜房网大话地产直播间

▲论坛嘉宾：

链家地产副总经理 金育松
　　中原地产三级市场副总经理 宫萍
　　中易安(北京)房地产担保有限公司营销总监、首席培训师 徐东华
　　易居中国营销总监 王鹰
　　中国指数研究院土地研究中心总监 蒋云峰

▲以下为本次论坛的图文实况：

【主持人】各位网友大家好，欢迎关注搜房网的大话地产。今天我们策划了一期题为“土地信贷新政下，房地产二三级市场如何互动”这样的一个论坛。以往我们一谈到国内的房地产市场，一手房和开发商就自然而然的成为主角，而把二手房当成房产市场的补充和调剂。其实不是这样的，在房地产投资领域，二三手市场扮演着举轻若重的角色。由于目前北京房地产市场土地有效供给不足，近期又出台了一系列金融政策，例如提高第二套房贷首付，新房市场也出现了一定的不乐观。前几年一再看好的金九银十今年风光不再。所以，今天我们请了在座各位业内专家，共同来探讨一下北京的二三级市场目前发生了哪些变化，这样的情况下，房地产二三级市场如何互动，如何使三级市场推向更高更好的阶段。

【主持人】首先给大家介绍一下今天就坐的各位嘉宾链家地产副总经理金育松；北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理宫萍；中易安（北京）房地产担保有限公司营销总监徐东华；易居中国营销总监王鹰中国指数研究院土地研究中心总监蒋云峰。提到二三级市场肯定要先谈谈二三级市场的关系和相互作用，在我们的提纲上给出了一个比较简单的解释，首先想请各位业内的专家谈谈。在你们的理解下，房地产二三级市场的关系和相互作用是怎样的？

【金育松】链家地产做的业务主要是二块，一块是二手房的买卖，房屋租赁，还有一块是金融服务。所谓的二手房买卖应该就是咱们今天论坛提到的三级市场这方面的业务。二级市场是开发商建完房之后销售到市场。我理解的就是这样。怎么联动，还是听听大家的意见。

【主持人】徐总，您谈谈这两个市场之间有什么样的关系，相互的作用是什么？

【徐东华】我个人感觉几年之前，二级市场和三级市场是分开的，虽然都是服务市场，客户群本身不是特别一样，很多买新房的人他们不一定选择二手房，但是现在业内的二级市场的供给越来越少，所以，很多人动消费置业的观念从二级已经转到了三级市场。二级市场好像是一个纯粹的卖方市场，最近这两年，供需关系渐渐趋于平衡了，有些区域有转向买方市场的计划。可能二级三级市场的互动关系更强一些。

【王鹰】首先我觉得我们要确认一下二级市场三级市场区别在哪儿，刚才就金总的话，按照我们目前的历年来区别，二级就是商品房市场，三级就是二手房市场，这样我感觉跟我们说的内容是一致的。二三级市场区别完毕之后，说它联动，刚才提到什么是二三级市场的联动。商品房市场整个需求量或者销量随着土地的减少，供应量也逐渐减少，价格也在攀升。三级市场随着北京三级市场的逐渐规范，普通老百姓对于整个市场的认可度，包括对于行业的认识度也越来越高，在这种情况下，我们也看到很多人是把自己的旧房子给卖了，然后去买新的房子，哪怕稍微远点，但是大了，房屋规划新了，小区配套也齐全了，同时居住的品质上来了。这样是一个二三级的联动，也就是用三级市场带动了二级市场，从事改善自己的整个居住生活条件，这叫二三级的联动。

【王鹰】这个联动的概念早在将近十年的时间易居中国就提出来了。因为在整个集团里面做的是产学研一条龙，有产业，有培训，有研究，因为我们有易居研究院，有易居中国整个的一手代理项目营销，还有整个三级市场易居诚信的经纪公司。在全国也在逐渐的发展业务。对于我们公司目前来说，整个二三级都衡量。所以，对于我们来说在向规范，在向市场逐渐扩展的情况下，我们还是认为二三级联动是很必要的，而且也是一个趋势。对于普通老百姓要改善住房的条件，增加自己的舒适度，这是一个比较优厚的条件，应该是一个比较快捷的一条路。对于我们来说，也是希望能够通过这样的一个改善，用我们自己的一些规范的行为、操作，包括市场的整体运作获得市场的认可，得到老百姓的支持。

【宫萍】说它们之间的关系和相互作用，我想拿一些数据来跟大家说，2003年二三级市场现在可以简单定位一二手房市场，当时一二手房的成交量比例在18，我们现在还有一个数据2007年1—9月份，一手房是95000套，二手房成交总量是6.5万套。这个时候，我们看他们之间的比例是1.471，不到21。说明一个什么问题？因为国内比较成熟的房地产市场，包括上海、深圳，房地产市场发展时间比较长，他们在一二手的交易商基本拿到11，那时候，他们互相之间的联动可能会好做一点。

【宫萍】通过这个数据我们还可以看到它们的关系就是相辅相成，可以叫相互转化，也可以叫相互补充的关系。

【蒋云峰】我曾经做过三年房地产经济百强的研究，更多的对市场进行研究，我说一些市场的感觉。一般的市场有三个过程，一个是物流，一个是信息流，还有一个资金流。其实二级市场和三级市场是物流的一个过程，物流是从二级市场到三级市场的过程，资金流是个逆的过程，是三级市场到二级市场的过程，它们两个是相辅相成的。比如二级市场其实是三级市场的基础。没有二级市场也不可能会有三级市场，现在来看。当然这里面有一个房改房这样的一些问题。

【蒋云峰】三级市场为二级市场的资金面提供了一定的保障。现在二级市场和三级市场国家更多的讲究一个梯级消费，不同需求的人要在不同市场满足自己的需求。通过二级市场的房地产进入三级市场，其实是为低收入或者各方面的人群提供了一个房源的供给，从三级市场到二级市场，也是通过三级市场对二级市场房子的购买提供资金流的逆向，也为保证二级市场的发展做出了一定的贡献。

【蒋云峰】现在从十七大来说的话，还有一个讲究，让老百姓有财产性收入，财产性收入我的理解，从房地产方面可能更多的是房屋租赁的收入，而不是赚差价的收入，所以，未来国家更加鼓励租赁市场的发展。它也是房地产三级市场的一个表现。

【主持人】刚才各位嘉宾都谈了对二级市场的看法，其实我们是能看出在现在的环境下二三级市场发生了一定的变化，尤其是我们今天的论坛是在目前一系列新政的一系列大环境之下。因为在座各位嘉宾可能已经在各自的研究机构，也有一些特别具体的事例或者数据验证现在的二级市场和三级市场发生了哪些变化，现在先请金总介绍一下。

【金育松】你说的应该指的近段时间二手房，新房王总是做一手代理的，他有发言权。二手房买卖市场从十一前后一直到现在已经快到一个月的时间了，我们感觉这个政策本身对市场不是特别大，从我们的统计数据来看，真正被第二套贷款的住房受到这个政策影响，必须提高首付，真正受到这个影响并不是特别多。但是从我们买卖成交的数据来看，也的确比我们想象中的要少。因为本身十一期间对于我们来讲是一个旺季，大家有一个充裕的时间选房挑房，应该是交易的旺季。可是十一过后的那一周我们调查数据显示，比九月份同期刚刚上涨了不到10%，这样对于我们来讲很明显是受到一些其他因素，使得交易量有了一个向下的压力。其他的因素指的是变化的房贷。

【金育松】刚才虽然说到房贷政策本身对客户影响的面比较小，但是这个政策它出台实际上对于老百姓的心理还是起了比较大的影响，因为毕竟是央行银监会出台的，给人感觉房地产金融贷款市场出现了风险，因此出台这样的政策。从这个角度讲，还是影响了不少买方卖方心理的变化。尤其是交易时间比以前明显拉长，表现出交易量的数字也不是我们想象的那么高。

【主持人】宫总再具体谈一谈。

北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理 宫萍

【宫萍】其实在最近的土地信贷政策，一手有一个土地政策，应该是8月29号发的，10月1号开始的国土资源39号令，提高了开发商进入土地的门槛，同时你如果没有交清土地出让金也不给你国有土地使用权证，从招拍挂的角度来讲都在规范。这是一个政策。

【宫萍】第二个二手房市场第一个有新政，这个有三块作用。其实它对85%的自住型购房的人影响并不大，他可以选择面积小一点的，因为这个自住性购房大多是第一套房子，加入是第二套房子他可以把选择面再放低一点。第一个是抑制投资和投机，这是在二手房市场占15%左右。从2006年开始收营业税之后，到现在国家的很多政策都是针对这一块规范的。再一个，它要抑制它的信贷风险。所以，我们现在实施了一个月左右来看，因为中原做的是中高端市场影响不是很大。对于投资人来讲，他如果认为投资回报还在合理的范围，比如5%左右，他还会做的。2008年会带来很大的商机，还是会做的。所以，这一个月来讲，对中高端市场影响非常大。

【宫萍】虽然在二手房交易过程中，我们不谈租赁市场，租赁市场一直是比较稳定的，到08年之前，租金肯定要上扬或者幅度比较大的阶段。二手房市场三块，一块是商品房再上市，还有一块公房。现在的商品房到九月份应该占到62%左右。还有一部分公房和经济适用房，我们知道9月30号出了一个文，经济适用房五年不可以上市，政府要回购，这个政策下来以后马上银行就不批贷了。所以，经济适用房也是会受很大影响。我们知道现在交易经济适用房基本上是五年以里的，这个政策实施以后，至少银行封死了这个贷款，所以，这10%的交易受到非常大的影响。所以，对交易量有一些影响的。其他的倒没有什么了。

【徐东华】三级市场或多或少有一些观望，经济适用房的新政，另外，还有传言，08年左右物业税开征，所以，很多人觉得政府是不是下决心一定让房价降下来，而且贷款首付的提高让很多人前期投入压力大一些，但我觉得这个倒不会产生很大的影响。刚才宫总也提了一个数字，投资的比例是15%，这15%还有很多人不是做短期的投资，可能把房产作为一个储蓄或者准备型的投资。比如为了自己的孩子几年以后提前购买一套房产或者获取资金。

【徐东华】所以，现在来看，紧这几个政策，倒不会对大的市场有什么太大的影响。应该是一个短期的观望，而且这个贷款新政的出台选的时机正好是十月份左右。每年到九十月份的时候，其实各个银行已经把今年的信贷额度任务完成了，所以，他们对于贷款包括房贷整个推动积极性也不会很高，到明年房贷政策会不会再有一些变化，因为今年股市投资市场非常火热，很多人利用房产再融资进行一些理财投资，短线的股市的投资行为。个人认为也许到明年这个政策还会有些松动。而且现在来说，二手房的争论银监会央行并没有出一个细则，现在看来也不打算出细则，各银行可以灵活的掌握。外资银行很多已经说我们以个人界定。如果夫妻双方购房，一方购房另一方还可以贷款，只要贷款不至于给收入总和产生较大影响的话。所以，这个政策我们认为不会时间很长，影响不会非常长远。

【宫萍】渣打和汇丰并没有要执行这个政策。

【主持人】如果结清前三套，还可以。

【宫萍】还没有非常严谨的…

【徐东华】股份制银行适当松一些，外资银行基本上还是做个人，你以家庭为单位，只要房贷不至于在你收入总和中占的过大，它们还是会贷款的。

【王鹰】关于新房这边很多开发商或媒体都有过报道。目前对市场整体来看，就像刚才提到的，整个从销售来看，是自住多还是投资多，实际上目前来看，市场上还是以自住相对来说多一点，自住多一点，这个比例按照目前的信贷政策来看的话，第二套住房的收付款提高到40%，个别的到50%，如果以自住为主，一般还不是影响很大，从目前市场的反映趋势来看，一手房随着土地量的减少，随着开工建设的减少，整个三环以内几乎没有什么好的住宅项目正在建设。这种情况势必造成的供应量的不足，减少了以后，对于很多在环线内有居住需求的人来说，这样的政策对他们影响应该不大。

【王鹰】但是在心理上，对很多购房客户产生了一定的影响。从媒体的报道或者购房客户也确实有这样的反映。包括我们曾经有楼盘，已经收过前期首付，现在新的政策出来，必须增加首付，也会在购房者中产生一些抱怨，这样的政策对他们在心理上有影响，但也不是影响非常大的感觉。从整个二手房，包括三手房，我觉得最大的是对心理的影响。大家都在琢磨下一步的政策。所以，对人的心理会产生很大的影响。

【主持人】蒋总那边是不是有数据表现市场的变化？

【蒋云峰】我从政策方面讲一些问题，因为有些数据……，从现在来说，我认为最近的几个政策，24号关于解决城市低收入家庭住房困难的若干因素，它是先划分了市场，先把市场划了一下，首先是保障性的一个市场，在整个房地产纯市场化的领域中拿了出来，它来保障，通过经济适用房，廉租房，甚至有些限价房，把这块进行保障。保障完之后才开始讲纯的市场形态的。

【蒋云峰】从24号文它先划分结构，再开始做游戏的规则。像土地政策、信贷政策，土地政策还是对土地的供应有负面影响，但是它也进行了一些分割，一些是保障性的，一些是纯市场性的分割。信贷政策我是这样考虑的，现在央行出台的政策，本质上是指导性的，而不是指令性的，各个行现在出现了惜贷各种方式可能考虑现在贷款的额度已经没有了。另一方面它可能不希望在央行政策下来之后，马上它出台一些政策，可能会有问题。因为整个市场不很明了。另外，它已经没有贷款额度了，所以，它才会这么做。我认为到年底这个市场还是很紧张，主要的原因是市场额度不够，等过了今年，我觉得还是不太好说，估计各个行可能就会下来一些细则什么的。这样的话，基本上我觉得这种压抑的作用可能就过去了。

【主持人】到明年的市场其实还是很有可能发生变化，不是像现在这种持续的下滑下去，是吗？

【宫萍】现在口风很紧，明年就不一定了。

【蒋云峰】央行出台政策也是顺势。

【徐东华】第二套房可能就是顺势而为的。

【蒋云峰】像美国的次贷危机，现在中国也发现了问题，所以，它也是前车之鉴。

【宫萍】美国的金融产品太多，它是一个链条一个链条链接的，次贷直接影响证券市场。但是国外有几百种贷款产品，国内才几种。所以，对中国市场来讲，第一房地产市场发展得很慢，第二在金融业这一块，整个产品链还是断的，所以不会像美国的次级贷一下影响到风险很大很大的。

【蒋云峰】多米诺骨牌的效益一般大家不是很担心。

【宫萍】美国的次级贷风险会波及到香港。

【蒋云峰】它可能是一种不规范的贷款形式已经把传导途径打通了，只不过可能没有在明面上打通，可能在暗中已经打通了，这个量肯定不会太大。

【宫萍】不管怎么说，我们拿国际上的一些数字或者一些风险套用的话，有些时候可以提前做一些预防和预防的措施，尤其是这两年是国家宏观调控期，所以，政府做的举措和措施还是可以理解的，但是我们要等到市场的检验结果才知道。

【蒋云峰】所以，央行的政策并没有那么严格。

【主持人】媒体会讨论，对于普通消费者而言，并不知道这样的规则对他带来什么样的影响，所以，在心理上带来的打击是非常大的，他并不知道这个政策对他们具体意味着什么。普通老百姓得不出这样的结论。我个人总结两点，一个是一个朋友五个月之前开始问我买房的事情，一个月之前从新房的关注点转到二手房，目前直接寻找二手房，其实这不是他的个案，就像新闻中心的编辑在讨论的时候也讨论从某个楼盘好不好变成应该买二手房还是新房，这样就造成一个错觉，大家会觉得二级市场没有三级市场好。今天早晨我看一个新闻，卖家不停的改价，为什么呢？可能就是因为卖的好了改价，这样我们对三级市场是不是已经变成了这样一个超越新房的利好的形式，具体到底是不是这样呢？

【金育松】我不知道为什么你身边由考虑新房转为二手房，从我接触的人来讲比较少，因为一手房、二手房，三年前可能会有人想买二手便宜，一手比较新，虽然贵点，但是住的比较好，三年前是那样。但是随着时间的退役，现在很多人选择二手房已经不是因为总价和单价比较低的原因，他们选择二手房最主要的原因可能就是一个区域，我现在想在这块买房子，这块只有二手房可买，他这种需求并不是从原来的二级市场转到三级市场的概念，我接触的这种感觉可能更多一些，而不是由于某种政策的影响使得他由一手房转到二手房。因为一手房和二手房之间有这么几个区别，首先还是价格，同样的区位，质量如果差不多的话，基本上它们的差价在15%左右。但是真正的要把某个新房和二手房做对比很难。因为新房在很远的地方，大家购买的二手房都在城区内。

【金育松】在这个情况下，谈不上选择一手二手，现在想买的地方只有二手，谈不上一个转变。尤其不是由于某项政策使他做了某个转变，当然，将来真正出台某些政策也是可能的。比如二手房没有贷款了，这些人肯定转到一手房。如果一手房没有贷款二手房有贷款那肯定相当的人由一手房转到二手房。我觉得还谈不上需求转换的问题，所以，我很好奇你刚才的那位同事为什么会有这样的想法，是因为新房买不起了，二手房价格一样高，而且越来越高。我感觉这两个需且转换现在来讲还没到一个大面积的转换。

【徐东华】我赞成金总的说法，你的朋友还是过去的老观念，买新不买旧，买个新房一步到位，现在市场已经变了，你想买新的几乎不可能了，03年以前大家一说二手房就是八十年代，九十年代五六十平米的小两居，那时候人们承受不了房屋总价，这种二手老旧公房就比较适合老旧需求，现在更多的人在一手房市场挑了一圈下来或者户型太大，或者位置太远，想买称心如意的，几乎没有什么可能能买到新的，只能买别人已经买过一手的或者住过一段时间的房子。现在二级市场三级市场虽然区分是有必要的，但是客群已经越来越融合到一块了。很多人买房的时候只是买一套房，究竟是二级市场还是三级市场买到的，已经不那么重要了。所以，主要还是消费心理的变化。

【王鹰】刚才都提到了，目前这个趋势并不是从商品房转成二手房，我觉得这个区域还是供应量的问题，包括为什么二手房今天报一个价，明天报一个价，原因就是一个需求量少，供不应求，供不应求为什么不抬高价格呢？而且整个商品房的建设面积在往外扩，北五环的价格也是一万多，这样的话，很多人在考虑一个区域因素，我在这个区域上班就想离这个区域近一点，一看一手房两万多，二手房一万多，可以考虑二手房，是这么一个概念。而不是现在不选择一手房，就选择二手房。随着五号线开通，二手房整个周边的价位涨势非常明显。

【王鹰】实际上我们也可以看到二三级的联动仍然是存在的，它实际上是相互之间起到一个作用。如果能够把供应量提高或者达到一定的程度整个趋势是比较平稳的。基本上这么多。

【主持人】蒋总补充。

【蒋云峰】他们说的都很好。我想有一个问题，购买力的问题，不管是从大家购买力，房价涨到一定位置上，在同一个区域买新房还是买二手房，我有时候是被迫选择二手房。因为同样是七十平米的房子，买二手房我还可以住，但是买新房非常小，你要是想隔两间根本不可能。但是二手房七十平米可以隔两家，也是梯级消费中大家根据自己的能力对总价的选择。他选择的是自己的定位，他需要两室，只能买二手房，我大概就是这些看法。

【主持人】刚才王总也提到了二三级市场联动的问题，像我们在准备这个论坛的时候，搜集到一些关于谈论二三级市场如何联动的看法，三级市场从投资的角度来说，你从二级市场的房子是从三级市场才能再实现你的价值，就像蒋总说的，物流的过程是从二级到三级，如果三级不繁荣，反过来是会影响二级市场的，大家对这个观点是不是认同？这是我们认为联动的最基本的前提，是因为这样所以这样，这个市场存在一定的联动问题？

【金育松】二三级市场联动，一开始我刚看到标题的时候，我不知道想说哪块。一块从字面理解二三级市场的联动，从他们的供给、需求、价格等等方面二三级市场变化的影响还是在我们房产经纪公司而言，我们也有一个说法，叫二三级市场的联动，但这个市场是一个营销模式，我看你的这些材料当中的时候，我感觉这两种好像都有。

【金育松】我先说一下第一种，二三级市场从它的供给需求还有价格里面。先说价格，二三级市场的价格肯定是联动的，或者互相影响，而且你很难说谁的影响更大。对于开发商而言，他在策划一个项目的时候，对这个项目的定位肯定有一个非常重要的调研，要研究它的周边的存量房的市场，从它的买卖价格，租赁价格都要来考虑。就像我刚才说的，基本上同样质量的一二手房的市场，一二手房房价差不多差15%左右。当然，这只是个里冷上的问题。实际上现在很多开发商我感觉他们更多的是依靠一个概念直接把价格定出来。开发商把价格一定出来，就算他原来定的时候，想的是跟二级市场的差价，比如打算差一万元，但是恐怕这个楼盘真正价格一标出来以后，旁边的二手房市场接着就抬价了，而且价格不会差一万元。

【金育松】最开始我说做调研的时候，二手房价格影响一手房的市场，一手房价格标出来以后又转而影响一手房的市场，这就是我们说的它们价格的联动。

【金育松】另外说供给，一手房的供给或者交易，它完全了之后就已经变成了三级市场，不能说供给，变成了供给的一个存量，它首先变成了存量，供给是在存量的基础上，存量转化成供给，当然这需要另外一些政策的刺激，当然也包括现在周转率一系列社会上的要素对它的影响，不管怎么说，二级市场交易完成之后就会转化成三级市场的存量。三级市场的供给是从二级市场过来的。

【金育松】说到需求，这个需求在现在来看已经没有一个太大程度的变化，他们这个需求不再是由一手二手区别，纯粹是由区域，再是价格，选择房子的要素而言的。我也就是简单的从供给、需求、价格三个要素说一下联动。

【蒋云峰】你刚才说的二三级就像金总说的，它就是个互通，在一个比较好的环境下，市场是三个流的一个转换，假如没有很多的阻碍，其实二级市场和三级市场是互相影响的。通过信息还是物流还是资金流的转换，像金总说的，开始是二级市场的价格对三级市场有影响，通过一种转换，从某种程度来说，我只有把我的二手房卖出去，卖的价格很高，我才能买一个新房，有的是这样一个概念。作为我来说，可能是更加选择同一个区域，同一个地段的房子。二级市场三级市场，我必须把旧房卖的价格跟新房比较接近才能同样卖新房。这也是从梯级消费的角度考虑的问题。

【宫萍】我觉得我们现在谈的是一手房的联动，如何把一手房和二手房的资源，包括客户和房源能够有效配对，或者可以让他不单选择一手房，或者二手房，一个客户可能是一手房客户，可能在二手房做互动。中原在深圳和香港二三级市场的联动是很好的，深圳做的好是借着香港的光。在香港二三级市场联动，因为香港在整个房地产市场交易当中二手房的交易量是非常非常大的，大部分资源全部在一手房市场里面，香港中原和美联英一人一半的市场份额。

【宫萍】你的市场份额非常非常大的时候，开发商就不得不依赖你来操作。因为一二手客户群在一个成熟的市场没有明显的界限。比如你拿到市场40%的客户，那就说明你的成交不仅是40%的客户量，一手开发商没有理由不请你做。所以，香港一个盘开盘了也会放给香港中原，也会放给美联英，通过你的客户资源让它很快速的销出去。所以，香港的销售周期很短，成本就低。价格不是它想定多少就定多少。是由市场供需定的。

【宫萍】谈到联动，香港执行的是很好的，是一个成熟的市场氛围，必须依赖二手房的市场或者三级市场的经营操作方满足一级市场。深圳我们也是这样做的。深圳一开始操作的时候遇到一个最大问题，因为在香港这样做的时候，代理费基本上给你了，只要我们确认清楚，这还有一个信用体系的问题，你给它介绍一堆客户，到时候开发商我哪知道是你介绍来的还是通过我的渠道，在北京市场也存在这个问题。在北京根本实现不了，至少在目前这个阶段，实现不了二三市场的联动。

【宫萍】还有我们看到二手房市场的乱，百姓对一手房的市场和二手房的理解，你说的现象肯定是有的，老早几年大家肯定是选一手，不选二手，这种观念是随着市场的发展，我对这个环境有认识，对这个市场操作环境有一定的信任度才慢慢转进来。再加上北京的二手房成交还没有达到一手房，你的客户没有达到那么多。它依然可以通过很多渠道找一手房，所以，我的观点北京近几年都实现不了。深圳做的时候还要注意利益分配，因为深圳的一手代理和二手代理都是很重要的，深圳的市场环境和容量并不是很大，操作的时候，如果收入分成半批，二手都不见得给你，达到70%，80%的时候你只要带来客户，开发商就直接给你二手，或者我们通过深圳中原的一受转借过来可能只得20%左右。所以，二三联动二手房市场一定很成熟，你的客户资源在40%以上，至少在一半左右，开发商不得不依赖你的操作。现在国内的市场环境说的很俗它是不要脸，谁管你二手怎么样，愿意来就来，遇到信誉不好的就干脆不管你了。这是一个实际的现状。再加上没有你照样卖的出去。