五一房产市场首映悲喜三部曲各地"表情"迥异

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月11 日若玉网文

[摘要] “五一”楼市三部曲之高进调变奏调低鸣调。

楼市三部曲之高进调

【领唱城市：广州深圳重庆】

“五一”楼市多收了“三五斗”

背景数据：“五一”期间广州市住宅日成交量相比上周有所增多，中国指数研究院数据显示，全市商品住宅成交总套数为629套，平均日成交210套，相比前一周（4．21－4．27）的日成交情况，成交明显增多。四季花园、万科金色康苑、保利林语山庄、富力楼盘等成交居前列。同样的现象也发生在深圳，“五一”一周深圳商品住宅成交总套数为1430套，平均日成交204套，环比前一周增加67．84％；总成交面积为10．80万平方米，日均成交约1．54万平方米，环比增长51．65％。其中“五一”一天成交过两百套，值得注意的是深圳楼市在成交量继续攀升的同时，各日成交起伏较大，楼市并无企稳趋势。

重庆方面，五一楼市掀起了一个小高潮??短短的三天小长假，就成交了400多套一手房，相比春节7天成交不到50套的冷清场面相比，五一的楼市显得有些火爆。房屋销售数据表明，小长假3天每日成交都在百套以上。

就事论“市”：经历过平淡的第一季度，广州和深圳终于在“五一”煮出了“黄金粥”，究起原因主要是得益于开发商的卖力促销，先不说春交会上的折扣和优惠，光是特价房就令人目不暇接，其门槛已经初步吻合置业者的预期，因此“叫好又叫座”。总体来看，综合素质较好、定价契合消费者心理承受价位的楼盘销量大幅增长，推动了整体成交量大幅增加。

值得注意的是“五一”楼市的短暂回暖并不能绝对说明这些区域楼市的春天已经来临，造成楼市短暂回暖的因素有很多，而且统计时段也只有三天或一周，并不能说明实际问题，相反，在第一季度楼市持续走低的背景下，假期楼市成交的突然上扬是否会透支接下来一个月的置业需求尚有待观察。

尽管楼市回暖暂无确切依据，但至少可以肯定的是，“春交会效应”将会在一段时间内不断利好楼市。

楼市三部曲之变奏调

【领唱城市：上海西安】

不确定预期衍生不确定楼市

背景数据：全国楼市在黄金周三天表现各异，大部分城市在成交量和均价方面并无大起大落，但以上海、西安等城市代表的商品房成交数额在“五一”前后却遭遇了明显“拐点”。上海假日楼市创下历年来少有的冷淡局面，4天展会成交量大幅跌去60％。与此同时，一二手房交易市场也没有延续3月份的良好势头，4月成交量出现明显回落。网上房地产最新统计数据显示，4月份上海住宅成交量147万平方米，相比3月的177万平方米下降17％。从数据上看，供应量下降并不是造成成交下滑的主要原因。今年年初至今的商品住宅新增供应量比去年同期下滑了8．27％，为357．65万平方米。但今年年初至今，楼市商品住宅成交量为312．63万平方米，较去年同期大幅下滑达41．87％之巨。

相比而言，“五一”长假对西安楼市的影响似乎更大，只是转折点发生在节后，成交量在经历过“五一”前期的飙升后，各区的节后平均日销售数出现了集体下降，由节前的240套降至75套，降幅达68．8％；整体均价方面，除城南区有小幅度上升之外，其余各区的成交均价也是全部下滑，整体成交均价由4600元／平方米下调至4300元／平方米。曾经预言的“五一”购房热潮在短暂的闪现之后马上就画上了句号。

就事论“市”：三月份交易和供给两旺导致促使部分置业者逐渐在四、五月份恢复信心，市场上开始出现跳价现象，而另一方面由于上海市民参与较多的股市起伏很大，造成客户资金逐日缩水；4月国家又第三次上调存款准备金率，连续调控和置业实力的降低造成了购房者观望情绪的滋长。在此背景下，楼市成交状况出现了交替变化，呈现多变特性，这主要是取决影响消费信心的正反因素力量的对决。

由于楼市成交并不是直线走低，而是有升有跌，变数较多，因此，消费者并未陷入深度的长期观望，而是处于暂时性观望状态，楼市需要一次深度“起搏”，以使成交量步入正常上升通道，因为未来几个月的成交信息对于置业者的判断和楼市复苏具有决定意义。

楼市三部曲之低鸣调

【领唱城市：北京天津南京】

楼市掉入“凯恩斯陷阱”？

背景数据：据北京市房地产交易管理网统计，“五一”小长假期间（1日－3日）全市住宅新房交易量比之前3天（4月28日－30日）骤降五成多，与去年同比降2．3个百分点。从5月1日到3日，北京住宅期房销售总量为395套，现房销售15套，住宅总共销售410套。而假期前的3天总共销售住宅为854套去年“五一”同期总共销售住宅420套。

同为直辖市的天津楼市也处于持续低迷之中，据中国指数研究院数据显示，全市商品住宅成交面积“五一”黄金周为9．62万平方米，环比上周降幅达到26．38％；成交套数为908套，环比降幅为26．42％。从成交结构来看，市内六区成交略有增加，此次整体成交低迷主要应该归因于远郊五区县明显的成交降幅。与上周相比，天津商品住宅整体成交均价有小幅上涨，成交价格为7575元／平方米，环比涨幅为8．05％。

就事论“市”：“五一”本来是人们买房看房的最佳时期，按理成交数额应该大幅度上升，但北京、天津等城市却事与愿违。业内人士认为，这些城市新房价格普遍过高，已达到购房者承受能力的上限，开发商小幅度的折扣对置业者来说意义不大，这与利息低到一定程度时，利率再低也不会使投机性货币需求显著增加的“凯恩斯定律”如出一辙。据了解，“五一”期间这些城市居民的选择已倾向休息娱乐而不是选择看房。

从这次“五一”小假来看，这些楼市的惨淡是人们未曾预料到的意外，节前的“五一楼市春天”的预言也成为了空谈，这将直接影响到置业者对楼市发展的预期和信心，因此，在未来很长一段时间内，不确定的楼市预期与不确定的楼市走势将共同存在、交替影响。

责任编辑/xiayichao.hz

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