房产市场利润诱人投资楼市忌坐等升值

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月15 日若玉理财周刊

有人说：投资者买到有租金支撑的房子像“月季花”，月月开年年开，永远开不败；买到没有租金支撑的房子像“昙花”，年年盼月月盼，就是不见花，投资收益只有在房子出手时才能“一现”。这话有一定的道理。

投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是买房以后坐等升值，就不可取了。仅就住房而言，它的基本属性是居住，无论是自住还是他住，它都在释放着它应有的价值，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报。再说持有房子也是有成本的，这是投资买房与投资其他理财产品不同的一个特性。房子的持有成本可分为资本性支出和物业性支出两大类。资本性支出主要包括在持有期间为贷款而付出的利息和首付款的时间成本〔一般按同期银行存款利率计算〕；而物业性支出的种类比较多，主要有物业管理费、装修费折旧，如果投资的是异地房产，还有异地的管理性支出。

投资房产不是买股票，手里有个千头八百的就能买一手，然后就坐等股价往上涨。投资房产少则几十万元，多则上百万元乃至更多，每年的这个费那个费就可想而知了。倘若投资购买的房子空关几年，那持有的代价就大了。

如今有不少房产投资者以为，自己投资买的房子已经升值了，出不出租无所谓，出租的收益是小钱，房产的增值才是大钱。其实，这不是真正的房产投资者所为，房产投资不是投资股票，可以追涨杀跌，况且，房产的增值仅是房产投资收益的其中一部分。房产的投资收益有两块，一块是增值，一块是租金。投资者无论是在买房前还是在买房后，都要把两只眼睛睁得大大的，用一只眼睛盯住房价的涨跌，用另一只眼睛盯住租金的涨跌，要学会两头看、两手抓，两块收益都要拿。为此，投资者不妨采取以下两种方法。

方法一：对于那些以短期持有为目的的房产投资者来说，也不应该放弃房产出租这部分收益，更不应该将房子空关，坐等房子升值。一般来说，一个楼盘从交房开始，将有一到两年的装修期，房产投资者可在拿到房子的钥匙后，把毛坯房出租给装修公司作临时办公房，如果是底层的房子，还可以出租给建材供应商作临时仓库，获得的租金虽说不多，用于付物业费和房贷利息还是绰绰有余。这也是不以钱少而不为啊。

方法二：对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。从近年的租赁行情看，有简单装修的房子比毛坯房的租金要高50％以上，高档装修的房子比简单装修的房子租金要高50％以上，有家电家具的房子比空房子的租金要高50％以上。现在租赁市场上出现的那些假“豪华房”，就是那些房产投资者通过简单装修专为房客们打造的。这种假“豪华房”，一般可比没有装修且一无所有的房子租金高出50％～100％。这样的“豪华房”不仅能吸引层次较高的房客，而且租期也比较长。

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