未查明出租人身份租房做生意遇上“二房东”

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月20 日搜房论坛

[摘要] 根据我国合同法的规定及被告与第三人签订的《房产租赁合约》的约定，被告要将租赁房屋转租，必须要征得第三人的同意。

该明示同意可以采用两种形式：一是上手租赁合同中已约定承租人有转租权，二是所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明，未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同，而此后所有转租关系均将被相应解除。本案中，上诉人林×毅将其承租的第三人所有的房屋随某美甲会所的经营权一并转让给被上诉人林×权，上诉人称该转租行为已经过房屋业主，即本案第三人程×婷的同意，其对此具有举证责任，而林×毅提供的证据不足以证明程×婷以上述两种方式明示同意其将房屋转租，且程×婷也对此予以否认。故法院认定林×毅转租房屋的行为未经出租人同意，出租人程×婷有权终止与林×毅的房屋租赁合同，收回房屋使用权。

受损害的第二承租人可以解除与“二房东”之间的合同

所谓合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。合同解除分为单方解除与协议解除。根据合同法第９４条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：１、因不可抗力致使不能实现合同目的。２、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。３、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。４、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。５、法律规定的其他情形。

本案双方当事人签订转让合同，根据该合同约定，转让人林×毅负有保证林×权在不违反协议约定的前提下能够继续使用涉案房屋的义务。由于林×毅在未征得第三人同意的情况下，即自行将其向第三人所租赁的房屋转租给林×权，此行为导致第三人终止租赁合同、收回房屋使用权，最终导致林×权无法在租赁房屋内继续经营某美甲会所，双方签订的转让合同目的不能实现。林×毅的违约行为致使不能实现合同目的，故被上诉人林×权享有单方解除合同的权利。

受损害的第二承租人在要求解除合同的同时，可以要求赔偿由此造成的损失

根据民法通则第１１５条和合同法第９７条，合同解除权与请求损害赔偿权可以并存。被上诉人林×权在要求解除合同的同时可以要求上诉人赔偿由此造成的损失。对于损害赔偿的范围，学理上有不同的观点。其一认为，无过错一方所遭受的一切损害均可请求赔偿，既包括债务不履行的损害赔偿，也包括因恢复原状所发生的损害赔偿。其二认为，对损害赔偿范围的确定应具体分析，在许多情况下，损害赔偿与合同解除是相互排斥的，选择了其一便足以使当事人利益得到充分的保护，没有必要同时采取两种方式，如协议解除、因不可抗力而解除。具体到本案，我们认为损害赔偿范围应以能弥补无过错方可以证明的实际损失为限。

本案中，法院确认的损失有房屋押金８３００元及转让费扣除押金外剩余的１９７００元。请求赔偿损失的一方对损害的有无及大小，应负证明责任。本案中，林×权主张其所诉求的２５０００元的损失中还包括自行购买电器及相关美甲用品所花费的２０００元，但其未能提交有效证据证明其将相关物品用于某美甲会所，故该部分请求法院不予支持。

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责任编辑/liuhuihong.gzzf

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