中原别墅视点：别墅致胜的五大核心要素

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月18 日中原地产中原地产

一、塑造别墅物业的建筑艺术风格

别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。所谓建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独特性和尊重感。

建筑艺术风格越具独特性，其审美价值越恒久，其保值性也越强。反之，建筑风格，越缺少独特性，审美价值随着时间而落伍，其保值性也越弱。

一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段—一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表了几十个国家不同的建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和谐地交融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过去了，这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。

二、维护别墅物业的私密性

私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值，市场潜力巨大。

目前别墅物业的结构主要有四种：（1）独栋别墅；（2）双拼别墅；（3）联排别墅；（4）叠加别墅。在这四种结构中，从私密性角度考虑，价值由高到低依次为：独栋别墅＞双拼别墅＞联排别墅＞叠加别墅。

三、完善别墅物业的配套会所

配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它延展了别墅物业本身的功能，弥补了其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。

配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的，具有特别性、独一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅、俱乐部，则多为休闲度假型常备。

别墅物业配套会所设施种类的层次，也反映着别墅需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅物业价值的大小。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。

四、优化别墅物业的自然资源

自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。自然资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造，唯独自然资源是不可重造的，真正显示出其独一无二和价值永久性。

例如：东部海岸度假别墅物业，其独有的全视角无遮挡优美海景，依山阶梯的布置使得户户均可俯看海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有，其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市区内的独栋别墅价值相差无几。

五、注重别墅物业自身的市场性

别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲别墅物业的市场是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在：

（1）别墅物业对外在环境要求的特殊性。对于一般住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的价值影响并不显得很重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。

（2）别墅物业需求群体的个人色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性，使其在任何时期都成为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类审美情趣的个性化和作为财富的象征性，充满着购买者的个人色彩，购买者的喜欢对别墅物业价值的影响，某种程度超过市场因素。“曲高和寡”，越特殊的东西，其个别性越突出，其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。

责任编辑/zhouyu.shv

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