天津住宅用地出让太少会引致房价报复性反弹

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月24 日博客

[摘要] 宏观调控的其他政策，对房价的影响实在有限得很，不值一提。什么紧缩银根，限制炒房，提高首付比例，都是给基本需求人群增加购房成本的作用，思路完全错误。所以，事与愿违。

2008年1~5月，天津共出让土地214宗，总占地面积1812.96万平方米；总建筑面积2124.12万平方米。从土地性质上来看，纯居住用地25宗，商业用地31宗，工业用地（含仓储）134宗，综合性用地24宗；工业用地占62.6％的比例，已经成为供应的主力军。

2008年一季度天津市共有107块土地出让，出让总面积高达1195.44万平方米，但成交面积为501.247万平方米，仅占出让土地总额的41.9％，土地滞销率超过50％。而今年一季度天津工业用地出让面积达326.96公顷，成交工业用地28宗，土地面积274.82公顷，工业用地成功出让比率占84.1％。（摘抄）

这样的形势会出现很大的问题，如果08年保持这样的势头，那对未来的房价会产生深远影响，而且不是房价大跌，而将是报复性反弹的局面。

本轮房价的上涨主因我归结于04年8.31大限政策的原因，改协议出让为土地招拍挂才是最大的原因。土地价格因拍卖和挂牌而暴涨。首先我声明：我赞成土地价格的回归真实价值，而不是国家所有的强征低价土地，因为那是对失地农民的剥夺，很不合理。但是，拍卖的问题是在工薪阶层的收入依然维持在低收入水平上，土地和房价超前与国际接轨了。这是根本性的问题！

至于宏观调控的其他政策，对房价的影响实在有限得很，不值一提。什么紧缩银根，限制炒房，提高首付比例，都是给基本需求人群增加购房成本的作用，思路完全错误。所以，事与愿违。

至于保障住房建设，我一直不看好，原因是地方财政困局。出让土地收入好了会投资市政基础建设，这也是近几年城市建设日新月异的原因所在。所以，土地出让国家操控有它的道理。但是形势变了，一是房价问题备受责难，二是物权法也提高了被征地农民和城市被拆迁居民的维权意识，所以地方政府土地收购受阻，可用于开发的熟地越来越少，只好毛地出让。而开发企业被迫主导拆迁过程，实在是“钉子户”产生的根本原因。

我相信咱们天津卫的拆迁，钉子户一定不比其他城市少。而钉子户的存在和被支持，拆迁成本高涨，最后买单的还是购房者。所以我奉劝大家不要鼓励“钉子户”，而是要谴责“钉子户”。

增大土地供应现在已经很艰难，这就是我一直唱涨的原因，至于人工成本100%上涨，建安成本50%上涨，税收的增幅都不会影响大局。

如果08、09年维持现在的土地出让状况，刚性需求人群到哪里买房？买不到房，没有房源了，价格要大跌！

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责任编辑/wanglu.tj

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