“断供”感情——“深圳断供事件”的银行对策

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月18 日安家世行市场研究中心

自月初以来，有关深圳“负资产”和“断供者”的新闻日益增多，并引起了央视《经济半小时》栏目的注意，“深圳断供事件”也从一个原先只在部分网络论坛流传的话题，成为了全国民众关注的焦点。很多人在指责买房人断供、开发商降价的同时，忽视了也是事件主体之一的银行的态度，以及这种态度对社会、对其品牌带来的潜在的巨大损失。

国内知名房贷理财机构安家世行认为，“断供事件”是开发商、银行、消费者三者之间的博弈，从“经济理性人”的角度来看，这三方均有争取己方利益最大化的动因以及方式。这种博弈并非不能有一个共赢的局面出现，按揭贷款之所以存在的初衷，就是为了调和博弈矛盾，获得三方共赢。但现在是由房价的变动“牵一发而动全身”，使按揭贷款反而成为了破坏利益平衡的导火线。

安家世行的研究显示，除去比率很低的恶意逾期之外，大部分消费者的“断供”实出无奈，因为房产的现期市场交易价格远低于他们在前一期的交易价格，“负资产”的出现使“经济理性人”感到了利益受损的威胁，“断供”就成为一种自我保护的选择。另一方面，“断供”也是消费者通过银行向开发商施压的一种手段，因为开发商的保证金会因为消费者的断供而被扣除，继续大幅降价无疑会刺激消费者选择“断供”。

开发商的降价有着很多客观因素，在短期内难以改变，而消费者的断供也属于博弈中的“可置信威胁”，有很大的实施可能性。因此，银行的在此次“断供事件”中的对策就很重要，那就是不能站到消费者的对立面，或者采取程序化的强硬措施：催逾——起诉——拍卖。银行的根本目的是要获取贷款利息，而不是获得房产的处置权。如何鼓舞消费者的信心，减少他们选择“断供”的几率，才是银行应该采取的措施。

“月供”不仅仅只有货币意义，它代表着消费者对银行、对经济形势，乃至对整个社会的信心。在狭义上，这是个人信用的体现；在广义上，这关系到社会信用体系的建立和经济的稳定运行。因此，我们说月供是维系消费者和银行、社会经济的“感情纽带”。如果可以有办法解决目前的困境，几乎没有消费者愿意以放弃个人信用为代价，而不予偿还“月供”。但是，部分消费者目前正面临着这样进退两难的困境：还款实际上加剧了“负资产”的负担，不还款又意味着个人信用状况的从此恶化。所以，这就需要银行主动站出来，和消费者协商可行的折衷办法，而不是站到消费者的“对立面”去。

安家世行董事总经理杨大勇建议，参照1997年香港金融危机导致房市大幅缩水时香港各家银行所采取的措施，深圳各家银行应当对消费者施以怀柔式的安抚而非高压式的敌对。一方面鼓舞消费者对于宏观经济发展态势的信心，将房产的刚性需求以通俗易懂的方式进行宣传，鼓励消费者渡过房市的低谷阶段，使消费者对房产价值产生积极的预期；另一方面主动为贷款者设计更合身的贷款方案，或者延长还款期限，或者改变还款频率，或者调整还贷本息比，设身处地的为消费者着想，减少因迫不得已而出现的“断供”。这实际上是一种双重的妥协，消费者同意继续还供，银行同意调整贷款方案，但放在更长的时间维度，或者更宽广的社会维度之上，这种妥协最终会形成一种“共赢”。

消费者在房产的“卖方市场”上是真正的弱势群体，但当市场环境发生逆转时，消费者联合起来的力量就会对经济运行产生极大的冲击。“借贷矛盾”在目前已经初露迹象，银行的当前任务不是以强硬的态度来激化矛盾，而是采取合理的方式，引导消费者放弃负面效应的经济行为，并在消费者和开发商之间折冲调和，起到一个缓冲作用，使偏离均衡的博弈重新获得向下一个均衡点运动的动力，从而使开发商、银行和消费者之间重新形成资金的良性循环，体现了银行的专业性，强化了消费者对银行自身的感情指数，维护社会信用体系的健康发展和社会经济的正常运行。

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责任编辑/xingyana.bj

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