我爱我家2008年上半年上海二手房买卖市场报告

2008年上半年上海二手房买卖市场状况回顾

受宏观调控和政策影响较大，成交量严重缩水

根据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年上海二手房的交易总量为73579套，与去年同期相比向下回落15.16%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达29.87%。上半年上海二手房交易均价基本保持稳中有升的趋势，全市成交均价为9639.42元/平方米，同比去年增幅为16.66%，但值得注意的是，本年度6月份的成交均价为9577.62元/平方米，较5月份的10059.21元/平方米，回落4.79%；第二季度的成交均价较07年第四季度成交均价下滑3.63%。

由于受到"拐点论"和购房客群观望情绪的影响，今年上半年的上海二手房市场整体呈现缩量上涨的发展态势。总体成交量并未超过去年同期水平，反而较之去年下半年的交易状况呈明显回落的态势。我爱我家认为，之所以造成今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了购房人群数量的增多。此外，处于"百日巨变"危机中的开发商因恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销；地产价格的走向依旧并不明朗以及二手房价格松动，这些因素都在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了市场的整体交易状况。

价格依然高位盘整，6月份成交均价小幅下滑

2008年上半年上海二手房交易均价为9639.42元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为16.66%。环比去年下半年上涨了2.17%，价格涨幅明显放缓。从徐汇区的二手房买卖市场来看，2008年上半年徐汇区的二手房销售均价为13924.49元/平方米，较之去年同期的11751.64元/平方米，上涨了2173.85元，涨幅为18.48%。主要城区中，虹口区涨幅最为明显，目前均价为11847.67元/平方米，较去年同期上涨24.90%。

我爱我家市场研究中心指出：尽管上半年上海二手房市场的交易均价仍旧处于高位，但已经开始呈现缓慢下调的良好走势。一方面，拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市；从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划。部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，上海二手房市场的交易价格不会出现大幅下降，交易价格将会控制在合理范围之内。

低总价、小户型房源是成交主力

据我爱我家统计资料显示，08年上半年上海二手房市场的房屋交易权属比重中，二手新公房的成交比重为25.51%，二手商品房为57.25%，里弄房为0.69%、别墅洋房1.38%，其它为15.17%。其中公寓同比去年同期上浮11.77个百分点，而环比去年下半年也上浮了0.04%，新工房的成交比例也有所上升，同比去年上浮10.12个百分点。

70平米以下的小户型房源成交比重明显上升，占据了二手房市场的半壁江山,占总体成交的49.46%，同比去年同期提升了3.88个百分点；70-90平米区间房源交易比重为17.99%,同比小幅回落了1.21%。交易价格在60万一下的二手房源成交比例占到总交易量的52.26%。中高总价的60-90万区间以及90-120万元以上房源的成交比例分别为总交易量的21.23%和9.37%，90万以下区间房源的成交比重占占整体成交比重的73.49%。

主要区域成交量缩水1-3成，中心区域比重上升，外围区域比重下滑

各区域来看，08年上半年，只有徐汇、虹口的交易比例有小幅增加，分别占全市成交的6.72%、4.59%之外，而闵行、浦东和以及普陀所占比例均不同程度的缩减，分别为12.50%、15.91%和8.08%。

而从实际成交量来看，与去年相比，各个区域的成交均出现不同程度的缩水，跌幅最大的就是浦东和闵行，分别下滑25.03%、19.89%。

我爱我家认为，08年上半年的区域成交情况仍然以闵行和浦东为主，在成交量普遍缩水的情况下，各个区域的成交比重基本保持稳定。中心城区以其完善的生活配套设施和便利的交通等多方面因素，仍然是大多数购房者所青睐的区域。

二季度外来人口购房比例大幅提升

从前半年二手房客户群体成交构成比例的数据统计可以看出：本地居民始终是上海二手房市场中的主力购买群体，其前6个月的整体交易比重占到整体交易比重的61.07%，和去年基本持平，仅下滑0.01个百分点；而随着城区范围的不断扩大以及大量新开工建设项目的投入，外来人口的比例也呈逐年放大态势，由此导致外地客群的购房成交比重与日俱增，二季度上海外来人员购房比例上升了1.53个百分点。不过，同比去年其交易比重有小幅萎缩势头，降幅为0.03%。这主要是与拐点论带来的市场预期有关，部分投资炒房的外地购房者数量已经明显下降。

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