全国性的房地产业衰退可能才刚刚到来

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月2 日李文杰搜房博客

房地产业衰退”在地产专家云集的学术界并没有明确定义，但是在经济层面，却是有明确的概念的，经济衰退：指经济出现停滞或负增长的时期。美国以经济连续两个季度出现负增长为衰退的定义，表现形式是“大多数经济领域内的经济活动连续几个月出现下滑”，一般认为，认为“对商品总需求的减少是经济衰退的主要原因”。

如果房地产业套用上述定义，从连续超过10个月的“价量齐跌来看”，不管我们是否愿意承认，中国房地产业已经面临市场化以来的首次全国性的衰退。

全国性的“价量齐跌”

和2005-2007的调控不同的是，政府经过多年努力，终于将房地产的局部地区的过热调控，实现了全国性的调控成果，最近半年多的市场成交量及价格走势反映，房地产的成交量及价格的下调已经从去年的华南开始，蔓延成为全国性的，从东部、蔓延到了成长中的中、西部。

2、首次受到全球地产衰退的大环境的影响

加入世贸后，中国对全球经济的依存度大大提高。这次中国地产衰退的诱因虽然来自由于国内过度发展、供不应求造成的宏观调控，但是调控过程中和美国次贷引起全球性的金融危机乃至房地产的泡沫破裂所引发的全球性的信贷紧缩关联，虽然国内内需依然强劲，但是历经多次“内外夹击”双重打击，需求也从多月的“市场观望”最终转为“需求减低”，重新增长也要看外部全球性的复苏步伐。

我定期除了从金融领域了解全球性的信贷金融走势外，还直接向境外基金公司、投行直接了解他们的看法及对未来的预期，得到的信息总是惊人的一致，即“现在最坏的时候还没有到来”，全球金融危机很大概率继续持续到2009年底，这种外部的复苏最快很可能要到2009年的4季度。

3、金融机构风险意识增加

中国的地产信贷政策从去年以前的“银行过度放贷，央行拼命压制风险”转化为“银行主动收紧贷款规模防止信贷风险”，这种意识的转变，比政府调控更为保守，因此金融机构在建立风险防范机制的漫长过程，银行将进一步执行更为保守的政策，房地产业从银行取得资金将更难。将导致本已去向活跃的市场重新掉头向下。

4、土地市场已经受到影响

按照一般规律，从房地产的成交量、价格变化传导到土地市场的价格变化需要一个较长时间，因为拆迁成本的变化也受到整体市场价格波动的影响，但是从持续一年的市场来看，土地已经受到整体价量齐跌的影响，新地拍卖价格持续下降、囤地的开发商早就开始寻求资金合作、甚至弃地而去的开发商早已出现，土地的市场变化对整个房地产的影响也将是长期的、互动的。

5、统计数字对整个决策有误导的嫌疑

官方统计数字显示房价仍旧在持续上涨，显示出用传统商品的统计口径来统计房地产早已不适用，因为房地产的位置属性，导致如果按照传统口径统计房地产存在的明显滞后性，当统计数字出现涨幅下降时，实际房价可能早已明显下滑，而这些数字恰恰又是宏观调控的依据，因此，尽快改革房地产的统计办法有助于反映真是市场走势。

6、房地产行业裁员刚刚开始

熟悉房地产行业的人士都知道全年以前请人非常困难，但是由于成交量的下滑及地产公司盈利水平的持续下降，房地产行业的裁员已经开始，今年有经验的开发人员找工作已经非常困难，大城市的地产行业的人才纷纷到二、三、线城市寻求发展，但是这次全国性的衰退使得在整个行业都面临找工作将更难，裁员刚刚开始，预计将持续到2009年。

7、周期后，房地产地段价值凸显

虽然地产要素第一至第三都是地段理论，但是中国的房地产从来都不是。只要有好的故事、像样的产品、迷人的环境、凶猛的广告，在大牛市下从来都是搭顺风车涨价，以至于郊区的房买的更贵、长得更快。但是从今年的价格、成交量的调整中，我们不难发现好的产品固然是基础，但是地段好的、配套成熟的主要城区价格及成交量变化下调最少，甚至依然坚挺，反而是城市周边、近郊、新兴区域的价格及成交量下跌最快和最多，在北京就像燕郊，价格一度冲高九千，至今却最低迷。因此相信历经本轮调整，开发商及消费者对地段价值将更有成熟的认识。

8、对下游行业的影响将逐渐显现

房地产建设的长周期性决定了它的高风险，泡沫风险爆裂产生的快，但是房地产开发的长周期性决定房地产行业反应的速度并不快，成交量的持续下跌预示最坏的时候还没到来，价格持续全局性的下跌才是见底。随着时间的推移，对下游行业如建筑业、建材业、咨询顾问业的影响已经开始逐渐显现，并预计在2009年达到最高。

当然这也是市场化合理的调整、盘整，在这种情况下，房地产行业当前最好都面对现实，不要对未来的成交量快速反弹抱有幻想，从现在起要有超过十个月以上的心理准备，最重要的是如果保持自身的竞争力才最重要，在这个时间成本最重要、适当的规模最重要。

责任编辑/newhouse.luoyang

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