现金流量难平衡资金困局或成房价下跌导火索

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月3 日王大力地产

今年二季度的销量成为关键，在融资渠道未能打通的情况下，如果成交量未能回暖，那么，企业现金耗尽之时，将是房价大幅度下降的开始。

"今年一季度，定金、预收款和个人按揭贷款三项之和占开发总资金的比例从42%下降到了19%。"华远地产董事长任志强承认，开发商确实感觉到没钱花了。现金流是房企的血液，也是目前房价的重要支撑。以下我们以A股上市公司为例，简要考察一下房企的资金状况。

手中无粮心竟不慌

一般而言，房地产开发企业的资产主要有两项，一是货币资金，二是存货。比如，万科A（000002）、保利地产（600048）与金地集团（600383）2008年1季度末货币资金与存货两项合计占资产总额的比率分别为82.99%、84.41%与89.57%。

货币资金代表流动性，在一定程度上反映着房地产公司的抗风险能力；存货可视为收益性的载体，包括拟开发项目、在建开发项目及已完工开发项目等，其不仅可以通过销售转化成利润，还可以整体上获得地价、房价上涨过程中的"浮盈"，尽管这种浮盈很可能未于财务报表中具体体现。

正如收益与风险相伴的道理，之于房地产开发企业，货币资金与存货之间也存在类似关系。巨额货币资金能够抵抗未来"拐点"的风险，但却在一定程度上牺牲了收益性；大量的囤地囤房尽管可以先行占有稀缺性资源，却很可能面临未来的偿债风险，同时，其收益性也面临未来房价地价下跌的风险。

在这种角度上看，本质上看，房地产公司的资产于货币资金与存货上的配置，与资本市场投资者的空仓、半仓与满仓的选择类似。于是，透过货币资金与存货的结构变化，可以窥视公司对于未来行业发展的判断，以及自身的风险偏好与战略战术运作。

表1是本刊整理计算的30家总资产居前的A股房地产上市公司现金与存货占总资产比例的一些情况。数据显示，2006年末、2007年末与2008年一季度末，30家房地产上市公司现金资产比（货币资金除以总资产）平均分别是14.22%、15.06%与15.06%，保持着一定的稳定性，并且，2008年一季度末与年初基本持平，亦即尽管前段时间"拐点"声不绝于耳，但总体而言，房地产公司们尚未增加现金资产的配置。至于存货资产比（存货除以总资产），30家房地产上市公司2006年末、2007年末与2008年一季度末分别是54.34%、55.32%与57.30%，可见，平均来看，房地产上市公司在存货上的配置比率上升依旧。

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责任编辑/wangxie.bj

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