利率是否会上升房贷已成为货币政策“桎梏”

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月26 日许雄斌尹中立证券之星

[摘要] 我们金融改革主导思想是市场化、商业化，用市场化的主导思想来指导我国的金融改革无疑是正确的方向，但如果因此而忽视或否定政策性金融的作用就可能会出现问题。美国利率上调冲击房地产

对于美国的银行业而言，住房抵押贷款举足轻重，在20世纪80年代之前，银行业的50%的资产是住房抵押贷款，该资产的收益率高低直接影响到银行的经营状况。在影响住房抵押贷款收益率的因素中，利率的变动最重要。在20世纪30年代大萧条后，美国的银行业受到“Q条款”的约束，存款利率是受到限制的。

但控制存款利率并没有使银行摆脱危机，只是危机的表现形式出现了变化而已。在20世纪70年代高通货膨胀时代，美国市场利率大幅度上升，国债收益甚至超过了10%，远远高于“Q准则”规定的最高限，国债收益率高于存款利率的结果是银行存款转变为国债，资金由银行流向债券市场，这就是所谓的“脱媒”现象。例如，1966年第三季度，短期国债利率为5.38%，而储蓄机构向定期存款支付的利率只有4%，在该季度从储蓄机构流出的资金达7.26亿美元，而在之前的4年中，平均每个季度的流入资金有22亿美元。资金的大量流失使银行和储蓄机构无钱可贷并出现流动性危机。

20世纪90年代后，“Q条款”早已被废除，储蓄机构的存款利率不再受到严格的管制，按揭贷款也不再局限于固定利率，但利率的变动同样对银行业产生了巨大的冲击。

利率的提高对美国金融市场之所以会产生如此大的冲击，关键的原因之一在于金融业与房地产市场之间日益紧密的联系。一是美国的银行业高度依赖于住房按揭贷款，二是房地产业在GDP中的地位非常重要，在美国的GDP构成中房地产业超过制造业，占14%左右，房地产领域的风吹草动自然会引起经济的巨大波动，进而导致金融市场的不安。这次次贷危机的肇始就是美联储上调利率。

假如中国的利率大幅度提高……

我国对银行的存款利率没有类似20世纪80年代前美国的“Q条款”限制，住房按揭贷款一直以浮动利率为主，我国是否可以避免美国式的房地产金融危机？答案是否定的。

在2000年之前的20年中，我国有明显的两次物价上涨和利率调整周期，第一次是1988年前后，第二次是1994年前后，在这两次利率调整周期中，尽管银行受到了冲击，但与住房市场(尤其是住房抵押贷款市场)关系不大，因为在1998年房改之前，我国的住房抵押贷款余额很少，到1997年只有200亿元。对一般老百姓而言，利率的提高还意味着利息收入的增加，对增加收入有好处。但个人住房抵押贷款在1998年后迅速增加，到2007年末余额增加到3万亿元以上，2007年一年住房按揭贷款余额就增加了7000多亿元，如果加上房地产开发贷款，2007年新增与房地产有关的贷款超过1万亿元，占当年新增加贷款的三分之一，没有任何一个行业的贷款规模可以和房地产相“媲美”。

当房地产与金融之间的有机联系越来越密切的时候，房地产对利率工具的敏感性将空前提高，利率提高对老百姓的生活影响也越来越大，利率提高不仅意味着存款者的收入的增加，而且意味着贷款者负担的加重。

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责任编辑/guyi.wxesf

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