降息难解楼市困局需要降低首付等实际措施救市

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月10 日和讯网

[摘要] 尽管市场前几天就已经预计央行可能降息，部分地产股也因此而走强。但对房屋销量和价格可能进一步下滑将造成企业盈利减少的担心，似乎远远抵消降息带来的积极影响。10月8日公布消息的次日，房地产类股票盘中一度大幅下挫。

对于销售总监高翔宇来说，这个秋天最发愁的事情是如何将房子卖出去。

10月8日傍晚，央行宣布下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次利率也作相应调整。并且，从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这无疑是个利好消息。

但从高翔宇十余年的销售经验来看，售楼处的买房者不会因为降息的政策而增加。

降息政策来临，最现实的是购房者购房成本的减少。以购房者办理的50万元的个人住房贷款为例，30年等额本息还款，如果按照此次调整后7.74%利率计算,每月还款3578.61元,还款总额达1288298.4元。而按照调整后的7.47%利率计算,每月还款3485.81元,还款总额为1254890.52元。每月少还92.8元，30年还款总额减少约33408元。

开发商的贷款成本也可以降低。早前北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾根据国家统计局数据来源研究发现，2008年上半年开发商对银行贷款利息的支出已达到702亿元。对于贷款规模较大的房地产企业，降低利率意味着财务成本的降低。

央行金融报告显示，8月末，金融机构人民币各项存款余额为45万亿元。存款准备金率下调1个百分点约可释放4500亿贷款。中原地产研究中心认为，开发贷款环境会因此更为宽松，这对恢复开发商心理以及取得更多贷款都有很大帮助。尽管主要的国有银行并未下调存款准备金利率，但开发商在当前资金链越来越紧的情况下也看到了信贷放松的信号。

尽管市场前几天就已经预计央行可能降息，部分地产股也因此而走强。但对房屋销量和价格可能进一步下滑将造成企业盈利减少的担心，似乎远远抵消降息带来的积极影响。10月8日公布消息的次日，房地产类股票盘中一度大幅下挫。

分析人士指出，这意味着房地产业继续被看淡。开发商、证券分析师、经济学家等受访人士不约而同表达了相似的观点，本次降息对房地产的影响有限。

亿城股份(000616.SZ)董事长鄂俊宇对本报记者表示，由于每个企业财务成本构成不同，降息并不能让所有的企业降低融资成本。受短期利好的刺激，近日地产股的市场表现的不稳定。而从长期来看，市场的信心并未扭转。

中原证券分析师魏博在接受本报记者采访时表示，如果后续接连降息，累积效应值得期待。

持相对悲观看法的人占大多数。首创置业战略发展部助理总经理冯瑜坚认为，虽然政策带来了利好消息，说明中央担心经济下滑，开始采取一系列的宏观调控措施，但对房地产影响微弱。在他看来，房地产市场目前的根本问题是消费者的信心问题。由于经济形势不好，购房者预期收入下降，而对于市场降价的预期导致购房者进一步放缓购房活动。

中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一此前在接受媒体采访时表示，“不管怎样，总的来说降息总比不降息好，但是降息影响多大，也不要过高估计。”

在高翔宇看来，如果不出台降低首付、取消二套房按揭等实质性政策，售楼处的买房人依然不会增多。

责任编辑/wangdinggen.cdzf

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