六大城市地产价值榜上海再度发力

“盘点地产价值”系列之一

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月13 日孙迎娣理财周报

“成交量和成交价是分析一个城市房市健康与否的两个重要坐标。” 戴德梁行分析师李孔瑞向理财周报记者言。理财周报透视2007年至今北京、上海、广州、深圳、杭州和成都等地的楼市的成交量和成交价同比涨跌幅，综合各城市各自的影响因素，为不动产投资提供参考坐标。
北京：量缩价升

据北京市房地产交易管理网的统计，北京楼市销售价格一直在高位运行，但房成交量却一直在萎缩，自2007年1月以来，北京的楼市就陷入了量缩价升”的格局中。去年1-9月份，现房销售343.1万平方米，期房销售1062.6万平方米，分别比前一年度同期下降30.6%和9%，但房价却一直维持在13754元/平方米左右运行。

国家发改委、国家统计局18日发布的最新“房价报告”显示，今年一季度，北京房价同比上涨16.9%。

“作为政治中心的北京，其房地产的需求人群面非常广，其消费者来自全国各地。巨大的需求市场必然引起供给市场的不断膨胀，并且市场上大户型和别墅的份额超常增长，最终导致供过于求，但与此同时，中小户型的投入远远达不到市场的需求，变形的产品市场导致了市场的不健康发展。”戴德梁行分析师李孔瑞说。

上海：量价齐升

上海易居房地产研究院发展研究所发布的报告显示，上海商品房整体均价保持相对稳定，维持在9100元/平方米左右。不过，商品住宅成交均价则保持在10500元/平方米左右，市场价格整体上涨过快。

2007年三季度上海商品房供求失衡的态势依然明显，批准预售量为720万平方米，成交量为1011万平方米；其中，住宅供应量为578万平方米，成交量为878万平方米。因此，从供求情况看，上海住宅的可售量消耗非常大。

据戴德梁行2008年第1季度报告显示，上海在2008年第一季度全市住宅成交均价为每平方米11478元，比上季度略微下降3％

广州：量价相对“理性”

据戴德梁行提供的数据显示，广州2007年6月份以前，其房价一直位于每平米7000元左右，从7月开始攀升，10月份到达最高点11500元/平米，随后便开始回落，2008年3月价位维持在9300元/平米左右。

业内人士表示，去年广州市一手住宅均价的涨幅较大，超过了GDP的涨幅。合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州市月份均价在8500元/平方米左右，交易量比较理想。

据戴德梁行分析师李孔瑞向理财周报记者分析，相对于上海和北京等一线城市，广州的需求人群面则相对较窄，主要集中在珠江三角洲。同时由于广州的地理优势，广州成为房产发展最早、最成熟的城市。因而，无论在消费群市场还是供应市场都相对要成熟一些。

杭州：量价稳定上升

2007年1-9月份，杭州市商品住宅均价略为走高，尤其从六月份到九月份，市场表现得相当活跃，九月份成交量达到9085套，为2007年最高。市场价格总体略为增长，成交量持续走高，说明杭州市房地产市场整体运行良好。

据中国人民银行杭州中心支行调查统计处的分析，2007年四季度，“人杭房景指数”为101．97，比三季度上升1．05个点，连续四个季度回升，已超过2005年二季度景气值。

据浙江省杭州市统计局2008年4月21日发布第一季度统计数据，第一季度里，杭州房屋销售价格同比指数继续维持在高位运动，市区房屋销售价格上涨了13.6%。但是，涨幅与去年第四季度相比，回落了0.2个百分点。

深圳：量价暴涨暴跌

据深圳国土资源管理局公开统计数据可以看出，2007年7月份是深圳楼市的分界点，7月份之前，深圳楼市总体呈现“越涨越买，越买越涨”的疯狂状态，商品房的价格特别是住宅价格一路走高，住宅的价格在7月份达到顶峰—19169元/平方米，而后就开始大幅下滑，成交量也呈现相同的特点，7月份之后首先从住宅开始，销售量大幅下滑，到12月份，住宅的销供比跌至0.18，商品房跌至0.17，市场陷入“量价齐跌”的尴尬境地，市民持币观望气氛浓厚，负资产开始增多，众多炒家被套牢。

据深圳国土资源管理局公开统计数据，深圳2008年1-3月份，新建商品房面积同比下滑了70.67%，销售总收入下滑了62.11%。如果未来3个季度成交量不能明显放大，那么08年整个市场的规模是280-300亿之间，约比07年下降50%。

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责任编辑/rujiatian.gz

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