超级大盘或成历史低密度住宅将成楼市稀缺品

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月13 日孙迎娣理财周报

新的《国有建设用地使用权出让合同》自上月起开始实施，作为政府对房产开发商的新要约，这一条例的实施将对房地产市场未来的走势产生怎样的影响？

和2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本相比，新的《国有建设用地使用权出让合同》从容积率、建筑密度、开竣工时限、户型套数约定等多方面做了大幅的明确的强行条款，如果说90/70政策和国八条是政府对开发商的“小试牛刀”，此次面对面的标准合同无疑是政府和开发商之间的再次博弈。

超级大盘将成为历史

新版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，最能引起注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。

标准合同中如是规定：属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

而在旧合同：只规定了开发商在取得土地后多长时间内开工，对何时竣工没有明确要求。有业内人士坦言竣工大限的合同条款对开发商来说极具杀伤力，与之前开发商与政府部门协议开发周期的“君子协定”相比有了本质的改变。

某房地产开发商对理财周报记者说：“三年大限对于多少小盘开发商来说没有太大影响，但对于运作大盘的开发商而言，火炬昂从此踏上忐忑之路。”其言，对一些操作大盘的开发商来说，即使申请获批延期一年，四年的期限对于操作大盘的开发商来说无疑是巨大的挑战。“即便把土地转手出让，下家也会考虑到违约金的相关问题而提出更苛刻的条件。开发年限的问题必将涉及到国土、房产，以及规划等多个部门的协同作业，现在还是要等待相关细则的出台。”很多业内人士表示。

易居房地产研究院副院长丁祖昱认为，前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一段时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。三年内开发的期限约定，对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高，“以10万平方米为分水岭的话，10万平方米以下的小项目影响不大；10万平方米以上的中型甚至大型项目，尤其是小开发商开发的这种类似项目，压力会很明显。”

易居地产研究所副所长杨红旭对理财周报记者分析，对老百姓来说，这无疑是个利好，在一定程度上将促使开发商加快项目运作周转。较短的时间内能有较多的房屋面市，利于促进市场的良性竞争，能促使产品质量的上升，对于购房者来说，意义是积极的。

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责任编辑/rujiatian.gz

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