http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月13 日 孙迎娣 理财周报
“负资产可能是银行贷款太高了，内地楼盘贷七成，八成也有。八成的有一些新盘可能出现负资产。我们现在掌握的情况是南山区那边有些楼盘已经跌到百分之五六十了，这其中是有负资产的情况。中原在南山那边某楼盘现在我们知道断供的数字超过50个案例了。”中原集团主席施永青分析说，银行在这个负资产形成的过程中起到了很大的推波助澜的作用。
“加按的问题的确是很普遍的。比如，以前两口子买一个房70万，月供四五千，到了2007年的时候银行跑来骗你说房子涨到200万了，再贷70万给你炒房，结果又贷了70万，又继续买楼。我们现在和人民银行在做一个调查，这个数字大约有接近1.3千多宗，这里面当然有一些加按炒股票的，所以情况不是那么乐观。”施永青言。
据理财周报记者所查资料显示，在2007年8月之前，深圳各大提供房贷业务的银行对于投资性购房都给予了较大的“鼓励”，投资贷款基本都可在7成以上。
如深圳交通银行对于客户信用好，具有足够的还款能力和意愿，购房在3套（含）以内，90平方米以下住房仍可获得房屋评估净值的8成贷款，90平方米以上住房仍可享受房屋评估净值的7成贷款。如果购房超过3套，该行或将提高首付比例；招商银行则对于购置第二套、第三套住房无论是90平方米上下一律最高可以贷到7成。而光大银行则采取了更为弹性的贷款条件，对于多套住房的客户，银行会根据客户的资信、收入等综合情况确定是否要求其提高首付比例。对于购买房屋投资的客户，在客户完全符合银行各项贷款条件的情况下，银行就会根据实际情况确定发放贷款金额。
“负资产”是否会危及银行信贷的安全？
与香港负资产不同的是，深圳的负资产还衍生了附属物——断供。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，如果房价跌幅超过50%，购房者不愿还贷而将住房抵给银行，银行为了收回资金，可能以更低的价格进行处置，其中的差价就变成了银行的亏损或坏账。而巨额的亏损或坏账有可能压垮整个国家的银行体系。
国世平分析，由于绝大多数业主购楼款主要来自贷款，楼市下跌的危害性更甚于股市下跌，对金融体系的负面作用更大。去年商业银行增量贷款中有约30%投向了房地产业，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。
另据国世平透露，从去年高峰期开始下调到现在，以市面价来看，房价只下调了10%左右，但实际成交价下降可以达到20%，算下来已经下降了30%左右。“其实深圳房价的底部要到2010年才能见底，现在只是一个开始，楼市‘负资产’已经出现，虽然不多，但潜在危机很大。”
但就深圳中原地产不久前公布的一份研究材料显示，从产生“负资产”的价格临界点来看，按七成贷款额计算，深圳二手房价格跌破10600元/平米，银行“负资产”就会产生，而深圳2007年12月的二手房价是13841元/平米，离负资产的临界点还有23%的距离。
房贷断供给对银行金融安全体系的影响有限
但国内一些房地产研究学者认为，目前的炒房现象对于整个房地产市场来说，影响是很有限的，因此这些人的“负资产”引发的房贷断供从而给银行的金融安全体系带来的影响也是有限的。
其实，‘负资产’这样一个概念，是香港1997年到2003年（期间香港的房价下跌67%），香港社会流行的一个新名词。”国内著名房地产学者易宪容分析认为，按照香港金管局对负资产的定义，负资产是指未偿还贷款额超过住房当前的市值。也就是说，个人已经购买的住房是否为负资产，就在于购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。
如果该住房当前的市值低于未偿还贷款余额，那么该住房就是负资产。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。这样，在2003年3月底，按照金管局计算方法，当时负资产住房78000宗。
易宪容进一步分析认为，从全国层面上来看，根据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场的价格，不仅没有下跌，反之，还在上涨，只不过上涨幅度没有2007年快。因此，从总体上来说，中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。
从区域性来看，深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快，据说有楼盘的价格下跌了40%以上，但是这些楼盘多数是一手房，而一手房的价格下跌与负资产没有关系，因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌问题，只不过购买者价格高低问题。
而且，即使是二手房的价格下跌，就目前的情况来看，在广州与深圳达到下跌30%以上的楼盘也不会太多。而且即使存在下跌30%以上的楼盘，不仅所占的比重不高，而且此类楼盘多为2007年炒作十分严重的楼盘。
对于这些炒作十分严重的楼盘，即使出现价格下跌超过30%，也是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者，中央政府有十分明确的态度，他们是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题，首先损失是自己，然后才是银行有少量损失。
易宪容教授向理财周报记者做了一个比较：央行2008年一季度货币政策报告中显示，到2008年底，全国商业银行商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。
也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，对国内银行体系不会造成多少影响。
而在中国的银行信贷历史上，最高的不良贷款率曾高达30％－40％，但当时也没有对金融安全造成太大的影响，因而，12个百分点的坏账目前来说尚为安全线。
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