美国房地产市场综合分析

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月26 日搜房二手房网

一、美国人的住房情况

作为世界最发达的大国，美国有着世界第四大的领土面积，总面积9372614万平方公里，海岸线全长22680公里。美国的经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。2007年GDP为14080亿美元，人均超过4万美元，居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。

收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有了社会的大约85%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人属于中产阶级。从上个世纪60年代至今，美国的普通家庭的中位数收入一直在30000~42000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，表明美国的经济发展是比较平稳的。

虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，特别是克林顿时代，提出了人人有住房的梦想，为美国近10年的房地产市场的活跃打下了基础，也间接引发了这次的次贷风暴。一般来说，美国政府会通过提供廉价房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等方法，帮助低收入家庭购房。

总体上看，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。美国一直以来维持比较高的自有住房率。2007年，美国自有住房率为69%（指独户型房屋，相当于我们中国人眼中的别墅），独户型房屋平均价为24.67万美元。

克林顿时代提出的“买得起的住房”政策（affording housing），为实现美国人的住房梦起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按2007年美国家庭收入中位数42000美元，那么当每月住房分期付款不超过1176元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率6.1%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为20.38万美元，而目前美国独户型房屋的均价为24.67万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的（因为最近两年的房地产市场上升快速，所以这个均价已经偏高，这也是这次次贷风暴的原因之一），房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。