营业税实施一周二手房市场成交量上涨110%

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月12 日中大恒基

[摘要] 政策公布后网签量从1063下降到839套，下跌幅度达到21%.而且绝大部分成交房源为5年以上房源。5年内房源在17号以后基本为0成交。营业税减免政策可以说给低迷了一年的08年二手房市场注入了一剂强心针，这一政策的利好虽然影响了08年12月的成交量。使部分消费着将签约转移到09年。但是这一政策对二手房市场的长期利好非常明显。

营业税改实际影响巨大

中大恒基市场部调查显示在市场交易中大量增加的不仅为3-5年的房源：这部分房源因为直接减少了5.5%的营业税而成交量大涨，比去年12月同期上涨了125%。2年内的房源的成交量也比12月上涨了85%，主要原因是2年内房源改为交易差额征收营业税，而在实际交易中07年08年的房源有两类：一是新商品房，这类房源原成交价格在甚至高于目前的最低交易指导价格。这部分房源在一星期的交易中实际缴纳营业税的很少。二是2年内公房再上市，这部分房源需要缴纳的营业税基本为2年间交易指导价格差额的5.5%，很少按照实际成交价差额纳税。

根据目前的北京市二手房买卖税费规定，无论是再上市的已购公房、经济适用住房，还是商品房，缴纳税费时都以买卖双方签订的《房屋买卖合同》中确定的成交价格为依据。同时，对于成交价格低于市建委半年公布一次的《北京市已购公房和经济适用住房在上市买卖指导价格手册》中确定的区域指导价格时，必须以指导价格作为计税的基数征收税款。而在实际交易中从建委成交房源可以看出80%以上的房源都是按照区域指导价格纳税，这样营业税可以说基本接近取消。

消费者购买原3-5年营业税房源实际减少支付5%左右

地区	项目	06年价格	07年	2008年12月	当前挂牌
通州	时尚街区	5800	12000	8500	8200
丰台	星河城	8500	17000	12300	11800
大兴	顺驰领海	6000	8800	8500	8200
丰台	万年花城	7500	14000	11500	11000
朝阳	万象新天	7600	13000	9600	9500
昌平	流星花园	5600	11000	9200	9000
石景山	远洋山水	8000	17000	12500	12000
丰台	矩阵	6500	11000	9200	8800
朝阳	北苑家园	7600	14800	10500	9800

营业税的减免明显的增加了3-5年营业税二手房房源的供应，据中大恒基市场部统计显示，这部分房源在这一星期增加了35%。成交量则增加了125%。房源的增加相应的扩大了二手房的溢价空间，虽然仅仅目前的挂牌房源均价8750比去年底的8920下跌1.9%。根据测算北京二手房原营业税房源80%以上房源缴纳营业税是按照区域指导价格，而一般的指导价格为实际成交价格的6成左右，6成房价5.5%的营业税均分到成交价基本为3%左右.这样在一月交易中这类房源均价相当于降低5%左右。3-5年这类房源的比5年以上的房源有房龄新等优点，而且这部分房源大部分有比较新的装修，而新房及2年内二手房源大部分为毛坯。这样这类房源的大量增加从而可能对一手房市场形成冲击。

购房者活跃市场热度有望延续

在中大恒基积水潭店王店长介绍：这一星期来登记买房的消费者明显增加，主要原因是营业税等税费一直是由买家支付，而且目前的房价已经下降到了一个阶段的低点，很多压抑一年的刚性需求开始释放。目前市场上的普遍认为06年底的房价水平市场将恢复比较好的流动性。目前的房价有望在下降15%-20%。这样在06年前购买第一套房产的业主可以以不低于购买价出售房产以接近原购买价升级居住环境。而且现在的消费者也可以以比较合适的价格购买到这类二手房解决刚性需求。这样市场就能形成一个比较好的流动性

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责任编辑/liumengdan.bj

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