南京二手房价格指数持续下降救市欲开辟新房市

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月13 日程东来搜房二手房

[摘要] 2008年12月对于房地产市场而言可谓利好政策不断。首先中国人民银行宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

2008年12月南京二手房价格指数为1425点，环比11月下降19个点，减幅为1.31% 。二手房挂牌均价8465.2元/平方米，环比11月8576.8元/平方米，下降了111.6元/平方米。

2008年12月对于房地产市场而言可谓利好政策不断。首先中国人民银行宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

2008年12月13日国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中针对房产市场的意见指出：落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。

2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，对满足条件的个人购买第二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税的利好尤为显眼。

卖了旧房买新房的“改善型置业”市民大约占到所有置业人群的1／3，他们“换房”面临的那部分房款差额，多数还需要通过银行贷款来实现。因此对占到总房款5.5%的营业税特别敏感。如果营业税放开的话，这一批市民的卖房、买房渠道就会被打开。由于营业税的抑制作用，过去南京5年之内的二手房交易相对平静，相信在营业税5年改2年免征政策执行之后，大批5年之内的二手房出售的意愿将获得大量释放。营业税放开之后，一方面二手房上市量将大增，另一方面二手房的价格也将因此向下调整。

为进一步落实适度宽松的货币政策，12月22日，中国人民银行今年第五次下调利率：下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

连续降息是国家为了持续表明一种态度：支持房地产业持续健康发展，给市场各方以信心。总体而言，降息对房地产行业各主体均有利好影响，但之前已有五次降息，对于市场的影响却并不明显，此次降息也不会产生立竿见影的效果。毕竟政策还有一个消化期。

12月21日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议后颁布《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》（“国三条”），降低二手房交易营业税、彻底放宽二套房贷款、首次表态“房企以合理的价格促进商品住房销售”。

12月23日，为了贯彻落实“国三条”，江苏省正式发布《促进房地产市场健康发展的意见》，“省十条”火速出台，将普通住房契税统一下调至1％，高档房契税税率由4％调整为3％，同时暂停普通商品房核价程序。

“新国三条”、“省十条”之后，12月25日南京市政府出台《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》，总共六大方面，这一意见随即被业内称为“市六条”。其中首次提出对购买非普通住房（高档房）也给以1%的购房补贴，并且对2年以上住房转让交纳的个人所得税部分，给予最高40%的补贴。

今年12月份南京二手房市场和往年有很大的不同，不断利好新政的出台，对南京楼市二手房交易量的恢复肯定大有帮助，但需要一段时间才能显现。国务院出台的营业税减免政策，激活了市场，使一部分涉税房源的交易成本降低，同时又提振了需求，使购房人对未来二手房市场信心增强。

但是，政策出台后市民一般总会存在观望期，预计春节前后成为比较明显的转折点。不过需要区分的是，交易量的回升，不代表房价的回升。此前积累的房源量很大，因此未来一段时间内市场的变化将体现在认购和成交量上，而不是房价上。随着房地产市场价格的回归理性，交易成本将大幅下降，更重要的是市场将逐步进入“卖房、买房”的良性循环渠道。这让我们看到了明年市场回暖的希望。

责任编辑/hutao.nj

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