观察：房价高企需求疲软房地产陷"滞胀"困局

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月2 日上海证券报

谈到降价，可能不少房地产企业会担心购房者“买涨不买跌”，不过应该看到，在当前全球性金融危机的冲击下，国内房地产市场自住需求也就是刚性需求占了绝大部分，这与投资(机)的“买涨不买跌”有着本质的区别。事实上，经过一段时间的价格回调，北京、上海等大城市的楼市近期出现的回暖迹象就是很好的证明。现在中央经济工作会议为房地产市场政策定了调，实际上已经给了楼市一个明确的信息和预期，购房者“买跌”的可能性更大。

另外一个问题是房地产成本。有不少房地产企业认为，目前在售的商品房都是在地价、劳动力价格以及钢铁水泥等建材价格高企的时候建造的，如果降价出售，无疑会亏损。如果用这种静态的眼光来看待这个问题，他们的担心不无道理。但是对一个持续经营体而言，企业投资所考虑的成本应该是机会成本，企业在经营时所考虑的是未来的净现金流。而当前，国内地价在大幅回落，钢铁、水泥等建材价格甚至劳动力成本都在大幅度走低，也就是说房地产企业降价销售的机会成本大为下降。因此，笔者认为，所谓的前期成本太高限制其降价空间的理由是不充分的，除非这个房地产企业是个没有竞争力、不可持续经营的实体，而这样的企业实际上也是应该被淘汰的。

此外，笔者认为，鉴于当前国际金融危机的大环境，国内经济大幅下滑的风险在加剧，在全民齐心团结共同抵御这一场危机的背景下，房地产企业也应该更多地承担起一部分社会责任来，真正尽力配合中央政府扩大内需的政策。说到底，只有中国经济好了，中国房地产市场才能得到一个好的经营环境和健康的消费市场。中国经济需要平稳的房地产市场，中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长，两者紧密联系，相辅相成。

在国内房地产企业中，万科最先发出“拐点论”，以至于到后来刮起万科的“降价风”，可大家看到，在这一轮房地产业调整中，万科成了赢家，这也是为什么其董事长公开宣称“感谢国家宏观调控”的缘故。且不管其中有多少是企业在作秀的成分，但万科的市场份额逆市增长确是事实。我们现在也无须去质疑万科在市场份额增加的同时，销售额却在下降的问题，因为，在当前的严峻形势下，企业考虑的首要问题是生存，而万科的选择证明，它真真切切是个有竞争力的企业。

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责任编辑/chengtao.cq

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