李文杰：楼市“小阳春”持续时间能超过4月吗？

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月16 日李文杰搜房博客

[摘要] 进入到2009年，市场的热度明显增加，和股市持续上涨相呼应的是，市场的投资气氛逐渐恢复，开发商也开始疑虑后市是否应该进一步降价促销会不会是当下最好的营销政策，但是也有部分开发商或者小业主心态还是再等一等看，看市场的回暖能够持续多长时间？

进入到2009年，市场的热度明显增加，和股市持续上涨相呼应的是，市场的投资气氛逐渐恢复，开发商也开始疑虑后市是否应该进一步降价促销会不会是当下最好的营销政策，但是也有部分开发商或者小业主心态还是再等一等看，看市场的回暖能够持续多长时间？

特别是进入到2月的第二周开始至今，根据统计房屋成交量统计，过户数量几乎翻了一番，在最近一周，市场成交几乎恢复到了2007年的平均单日成交量水平，市场增长的势头十分明显！而且股市也持续一周多的上涨，市场的信心澎湃人心浮动。我认为现在是也可考虑“挑房”的时间了，但是对于后市的走势，我依然认为不确定性十分高，甚至交易量或信心再次回落的可能性还是十分大的。

为什么这样说呢？本次的市场快速上行实际上从2008年的12月底就已经开始显现苗头，市场信心的恢复动力主要来源于中央政府对经济层面的投入加大，特别是今年1月以来，各银行对各行业的信贷井喷式的增长创造单月信贷规模及增量的历史新高，一定对整体经济回升及市场信心起到关键作用，房地产行业借整体市场的恢复也成交量反弹。不过这种短期的“小阳春”我认为后市的支撑还是有问题的。

银行受到刺激经济的信贷规模扩大的政策要求，肯定倾向于尽早将信贷放出，越早银行就越划算，所以我们看到几乎是每年的一季度银行信贷放贷规模就占了全年的一半以上，虽然目前经济下行，但是每家银行都有大量的“优质客户资源”，这些客户将在第一时间获得银行的支持，因此在这种市场因素及政策因素的推动下，信贷规模的快速增长将极大地防止经济进一步下滑，并促进市场的信心恢复，我们看到股市的“无理由上涨”及成交量的快速回升均证明此点；

但是政府的四万亿刺激经济的投入终究有限，以中国的GDP计算，只占到不超过四分之一，算上拉动的地方及民间投资，估计也不会超过一半，因此这种投入的效应不会一直显现，GDP的增长终归需要靠民间的投资及消费接力，但是银行将首批信贷放出后，一定对后续的客户加强风险管理及加强自信审查，随着客户的年报出台，企业的盈利能力及盈利趋势令人担心，预计信贷规模也必将快速减少，对民间的投资拉动则需要多方面的政策保障，这需要一个很长时间，因此可以预见到在每年经济发展最慢的一季度，靠政策性的政府投入现在已经显现出来“小阳春”效应。

从上面的分析可以看出，由于市场总体的“产能过剩”，经济周期需要时间来熨平，市场见底才能反弹，因此我预计过了四月后，收到房屋空置及保障性住房的陆续上市，地产“小阳春”可能就风光不再，市场成交量将再次回落，更多开发商降价促销将导致价格还有下行空间，2009年的这种“先扬后抑”的市场特征需要在2010年后才能逐渐慢慢恢复。

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责任编辑/zhangjian.sh

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