金融危机汹涌来袭，漫谷源山从容应对

漫谷源山销售策划部总监陈晓升先生采访笔记

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月23 日房地产门户搜房网

[摘要] 09新年以来，地产市场依然持续低迷，各种楼市涨跌的论调很多。记者通过网络也关注到了不少楼盘的新动向。其中天河北的一个楼盘“漫谷源山”引起了记者的兴趣，

采访对象：漫谷源山销售策划部总监陈晓升
采访时间： 2008-2-19 下午4点。
采访地点：漫谷源山销售中心

漫谷源山销售策划部总监陈晓升

记者：华南御景园小区从开发建设到现在至今已经很多年了，小区发展得相当成熟。自然、人文环境的优势一直是漫谷源山最大的卖点。从一期御林居到二期漫谷三期浅山再到四期源山，陈总做为一位小区建设成长的见证人，是否可以自我简评一下小区的过去现在和未来？

陈：呵呵，首先我稍稍纠正一下，华南御景园是我们龙昌公司做的项目名称，也是项目地名，而漫谷则是我们项目的品牌名。至于浅山和源山则是我们漫谷品牌的组团名字。目前我们在售是四期源山。

其实御景园自开发以来，我们一直坚持价值开发的理念，就如同现在大家熟悉的证券价值投资一样。我们买下这块土地，看好这块土地的价值，包括它的天然的自然环境价值以及人文价值，同时也在前期做了大量的市场需求调查工作，然后再因地制宜的开发出目前的项目。一直以来，御景园的价格没有大涨大跌，我们一直保持着与整体市场同步的节奏。

比如在楼市最疯狂的时候，我们也不会定出超出市场预期的价格，而是根据市场对于项目的一个普遍估值来给项目定价。所以我们后期许多的楼盘销售很多都是老业主介绍新业主这样口碑传播中带来。我相信只要真正发现御景园价值的客户都会觉得我们的价格合理而值得投资购买。同时我也相信御景园漫谷，会成广州天河北一个风水人文俱佳的上好楼盘。达到我们的开发目标。

记者：08年末有消息称龙洞、植物园区域存货已不多，且部分楼盘进行打折销售，市场反应不错。具体到源山，春节期间的销售是否达到预期目标？

陈：对于周边其它项目情况，在这里不便过多评论，其中有一些价格比我们低的也有比我们价格高的。御景园不会受到周边情况的影响，会坚持对于项目本身价值的开发与完善，专注于项目品质的不断提升。我们春节期间的销售非常良好。基本上每周都有近10套左右的销售。在目前的形势下，能取得如此的销售业绩令我们对于项目本身的价值有了更为强烈的信心。我们公司有许多的员工都陆续的在御景园置业，因为他们自己最清楚项目的品质和未来的价值了。当然我也要重点提一下，自去年8月份以来，我们在项目的营销宣传上，主要采用了网络及现场促销的一些方式，取得了很好的效果，特别是我们是首个使用网络美女售楼（www.toocall.com）的地产项目，我们有约30%的成交与网络宣传有密切关联。谢谢互联网，谢谢各位媒体朋友。

记者：四期源山的业主大概都属于哪些人群？吸引他们关注并且最终购买的最大驱动力是什么？

陈：四期目前主要的购房人群集中在天河区的一些IT精英，包括周边高教园区的教职工。整体来看，我们业主大都是高学历高素质人士。我们做过调查统计，御景园业主目前平均学历高于大专。本科以上学历比比皆是。华南御景园经过数年的积累与发展，周边配套设施日趋成熟，包括云溪路的开通、科韵路延长线开通、火炉山森林公园全面生态开发，以及附近在建的300亩生态观光水库（迎亚运项目）等，种种环境人文方面的利好消息，当然也包括我们在定价上的实惠合理，都是消费者最终决定出手的刺激因素。

记者：国家08年对楼市作出了众多调控措施，目前舆论对于09年看空看多争论不下，漫谷源山对政策如何解读？

陈：政策出台的政策颇多，近期的话也都有一些宽松的政策出现。房地产做为中国经济的支柱之一，政府也是始终都要大力支持的。只是同时政策也会考虑更多民生的需求，所以我个人认为楼市在09年不会出现大涨大跌的局面。其实这也正符合我们龙昌公司价值开发的理念。

记者：政策变化和市场的观望情绪，影响了整个广州的楼市业绩，不知道具体对漫谷源山的销售有没有明显影响？09年是否作出针对性的销售策略或者其他方面的应变？

陈：我们会坚持我们一直以来坚持的项目价值开发论。对于价格会根据市场整体的需求做出相应的应对措施。但更多的也是会兼顾业主与准业主们的实际利益。我们会让我们在业主中树立的的良好口碑一直延续下去。

记者：09年有计划推出新产品吗？如果有，那么新产品的户型、目标人群和市场定位？此外之前的少量货尾是否有意进行针对性的促销？

陈：御景园一共规划有2100多套房子，目前已售出1500多套，尚有几百套正在开发中。预计会在未来的一年半左右的时间中全部开发完毕。90/70政策后，我们小区的规划有了一些小的改动。我们有16套顶级的别墅将会在未来的一年半时间中择时推出。这16套别墅位于小区的东侧，紧邻华南植物园，绿野广阔，且与植物园有27米的落差，位于坡地之上，风水视野极佳。建成之即，欢迎各位媒体朋友前来现场观光采盘。呵呵。

记者：接下来的话题，部分潜在买家可能比较关心，主要是配套设施方面。云溪路的开通事情，目前是否有新的进展？

陈：首先我想说一下，御景园项目的开发，给周边的居民及村民带了极大的环境改观。02年前后我们刚刚开始开发之时，岑村这里真的是黄土漫漫，很荒很乱的样子，但现在已经完全是另外一片天地了。我们开发此项目，前期投入了巨大的成本做一些有关基础建设，包括水电，网络等等。现在这些都移交给当地政府的相关主管部门了。比起一些在市中心的楼盘项目，我们在这一块的投入相当大，但这些的确也给周边的居民以及周边的单位带来了很大的利益，对于御景园来说，带旺了一个区域，对于御景园的业主来说都是好事。云溪路的建设从大局上看是一条民心之路，很明显的会给御景园及其周边带来巨大利益。去市中心更近了，出行便利了，人气更旺了等等。包括火炉山，因为来爬山的人越来越多了，政府也有意要进行全面生态开发。对于居住在路边的业主，我们也在期望能最终有一个良好的方案，为大部分的人们带来好处。

记者：从大阶段来看，御景园小区现整体开发已逐步在进入大收关阶段，龙昌公司是否另有新的项目开发计划？

陈：我们现在整个项目开发只能说是中期吧，因为我们会将整个项目全面打造好，直于达到我们的开发目标，即使是只剩最后一套房，也会严把品质关，争取最后一位来漫谷置业的业主都满意。我们暂无新的项目开发。目前也在新的项目开发机会寻找及洽谈中。

记者：御景园开发至今，销售状况一直不错，做为营销策划部的经理，有没有什么独到的营销理念分享，可供广大业内同行人士参考？

陈：理念谈不上谈不上，只是觉得做任何事，要做成功，要有大局的观念也要注意各个细节，从“人财物，责权利，产供销”各方都要协调一致，最终都是要以销售为最终目标出发。这是一个良性的循环。你自己最好了，自然口碑就好了，最终的目标也比较容易达到。当然也非常感谢各位媒体朋友的支持。

记者：谢谢陈总，祝御景园项目牛年取得更好成绩，同时也祝御景园的业主们牛年开心。

题后记：陈晓升先生书法作品赏析《漫谷情，源山梦》

陈晓升书法：漫谷情，源山梦