http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月27 日 李勇威 房地产门户搜房网
作者简介：本文作者李勇威是上海师范大学金融工程研究中心副主任。其曾作为一家大型房地产企业的董事高管，有十几年的房地产行业从业经验，经历2个产业周期，走过了一个完整的“S”型。在完成了任职企业的战略转型后，2008年受聘上海师范大学金融工程研究中心，主要从事房地产金融实务的研究及实践工作。作者以丰富的实践经验为基础，以研究中心雄厚研究力量和金融工具为手段，开始从另一个角度对房地产行业进行思考和探索，以期通过多种金融工具运用和多种方式运作，实现金融企业与房企之间的对接。本文便是其近期对房地产市场的一些思考，希望对房地产企业特别是中小房地产企业有所帮助。
金融危机、经济危机加政策调控同时发力，使得中国房地产市场结束了近十年的饕餮盛宴，从2008年开始步入调整期。一方面，2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，市场以令人不知所措的速度步入下行通道。另一方面，在这一组数据后面则酝酿着中国房地产企业在开发思路、经营策略乃至经营模式上反思和变革的风暴。从这个意义上看，此次调整的将会是深入、全面和彻底的。
此次调整横向看前所未见，纵向看深不可测，国内一些大开发商都疲于应付，对于资金实力不是很强、人才储备不很到位、实战经验不是很丰富的中小开发商来说，则面临着在复杂的经济环境和行业调整中“生与死”的考验。如何在市场调整期面对现实，把握对大局的判断，改变常规的开发思路和经营策略，最值得企业思考和关注。
1. 不能坐等“救市”
如果只用一个参数来判断房地产价格及市场走势，GDP无疑是最具说服力的。我们通过研究房价走势与GDP发展关系，得出主要结论是：①房价的走势取决于经济增长速度，行业的发展与经济增速趋势正相关关系；②房价波动要远大于经济增长波动，涨跌幅均大于经济波动幅度；③GDP走势略总的来看先于房价走势。因此，2009年如保“8”成功，经济企稳，那么2010年就会走出低谷，由此则可以判断国内房地产行业整体走出低迷，初步结束调整期，应该在2010年至2011年。因此房地产开发企业首先应该认清本次行业调整的大方向，在宏观经济没有好转之前，国家及地方政府“救市”效果十分有限。因此，采取提升企业整体能力的主动性策略十分关键。
2. 建立风险控制体系
作为资本密集并与金融密切相关型行业，必须用金融的眼光来决策项目投资，严格遵循：风险性、流动性、效益性均衡原则。控制风险的重要性远高于对利润的追求，它是企业生存和健康发展的基础。目前市场调整期中房地产企业资金问题产生的根本是没有实施完备风险控制，融资难问题产生的根本是企业没有有意识地建立信用管理体系，要融资的时候才发现很困难。企业必须严防投资规模失控，严控超过自有资金能力，防止过度乐观判断市场。一般情况必须确保现金类资产占当年房地产预算投资规模20%～30%以上。
3. 认清行业发展本质
房地产企业必须承认房地产的金融属性。“做地产”实际上就是做战略，就是做宏观经济发展趋势，也就是做“半金融”产品，其核心就是风险控制和流动性控制；而“做房产”实际上就是做战术，就是做目标市场，就是做制造业，其核心就是质量和供应链管理。必须审慎的进行项目土地资源的储备，既是发展的前提，也是迎接地产市场的回暖奠定基础。同时，作为长周期产品，必须要有超前的市场意识来把握大环境发展趋势。实践中每个推向市场的房地产项目一般均需提前一年多做决策，特别强调项目投资决策时做产品营销、开工建设时做产品促销、交付使用时做产品增值服务。
4. 牢记资金的时间价值
任何时候，销售速度决定销售价格，实现资金回流。只有当销售速度在控制范围内，才体现高价营销，实现单一项目利润最大化。目前经济形势下，市场投资机会众多，足够的现金流可保证获得优质的投资机会。快速销售既可减轻财务压力，又可释放投资开发风险，时刻牢记资金的时间价值。
5. 开发物超所值的产品
市场调整期，普遍预期悲观，导致资产价值被低估，开发企业必须开发物超所值的产品，在注重硬体开发的前提下，更应注重软体环境开发，体现择邻而居的成熟住房消费理念，突出差异化的好性价比产品，尤其体现以人为本的使用功能，把提升产品功能开发作为产品差异化的突破方向。
6. 积极实施税务筹划
税收和现金流直接相关，且在企业的成本构成中占有重要的分量。在调整期的市场中，现金流紧张的企业，在依法纳税的前提下，可以通过税务策划，既可合理避税，又可增加内部现金流，对盈利能力的提升极为重要。
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