呼唤房地产融资创新房地产试水投资信托基金

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月5 日辽宁日报

房地产投资信托基金的产品设计和制度安排应注重风险防范，产品模式上要尽量简单化。东北区域金融中心的打造已让沈阳金廊等项目建设受到了国内外知名地产商和经销商的青睐。房地产投资信托基金将采用先期试点的实施路径，试点地区应该不只一两个，辽宁应抓住机遇，及早参与。

在1月底结束的2009年沈阳市重点招商地块推介会上，60余家房地产企业被吸引到场，一些企业当场签订投资意向书，预计投资总额约百亿元。而在同期结束的2009大连迎新春房屋交易大会上，共迎来当地及外地市民19．5万人次，意向成交各类商品房6370套，建筑面积53．51万平方米，金额达37．73亿元。

这些漂亮数字透视出的不仅仅是人们实实在在的购房意愿，还有房地产企业对辽宁房地产业投资价值的积极研判。我省2009年政府工作报告中也指出，要保持房地产业持续健康发展，努力做到住宅地产、商业地产和工业地产三箭齐发。

在挑战与机遇中做到 “三箭齐发”，靠实力，也需活力。针对目前受到广泛关注的房地产投资信托基金启动试点，有业内人士认为，该金融创新不仅有利于缓解房地产市场资金压力，还将搞活并升级以商业地产为主的交易市场活动。目前，辽宁地区优质地产项目供应量仍然有限，东北区域金融中心的打造已让沈阳金廊等项目建设受到了国内外知名地产商和经销商的青睐。此时，辽宁有必要未雨绸缪，尽快启动项目与信托投资基金机构的对接，积极争取区域试点。

呼唤房地产融资创新

用金融创新的手段将投资基金引入到房地产市场，无疑是一种先进生产力的体现。

东北财经大学金融学院副教授范立夫向记者介绍说，从本质上看，房地产投资信托基金属于资产证券化的一种方式。其典型的运作方式有两种，一是运营公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；二是地产开发商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的基金，以其收益如每年的租金和按揭利息等作为标的出售给投资者，这实际上提供的是一种类似于债券的投资方式。由于写字楼和商场等商业地产的现金流较传统住宅地产的现金流稳定，因此，房地产投资信托基金一般多适用于商业地产。另外，从该基金的国际发展经验看，几乎所有的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报给投资者，极少有进行开发性投资的基金存在。因此，该基金并不同于一般意义上的房地产项目融资。

去年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中即提出，要开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。央行金融市场司有关负责人今年1月6日也表示，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门研究房地产投资信托基金相关事宜，现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。深交所总经理宋丽萍随后也表示，深交所正积极推动有市场需求的金融产品的研发，其中房地产投资信托基金产品的研究起步较早，现已上报了产品方案。

业内人士普遍认为，房地产投资信托基金对保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，但由于银行业金融资产总量过大，其他体系建设还有待发展。因此，房地产投资信托基金的放行将只在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。

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责任编辑/zhangna.sy

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