[博客]刘军月销达2万套证明二手房价真正触底

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月7 日搜房博客

[摘要] 目前二手房销量大完全是价格低的效果，月均12000套的成交量足以证明二手房价已经触底。第一季度的销量回暖仅仅是由于房价降到触底低价所诱发的结果，而绝对不是购房者自身的购房意愿和购房能力真正提升的结果！

3月二手房单月成交20005套，这是个天文数字，第一季度加起来为3.6万套，这也是个天文数字，比较一下：2007年二手房成交9万多套，2008年二手房成交7万多套，即使历史上最火的2007年，月均仅8000套而已，而在09年第一季度，月均已为12000套。

无论是放松房贷，还是减免契税，其政策都比2008年初强，但不必2007年初好多少，基本类似，所以很多人认为现在的二手房放量成交是政策的结果，我不敢苟同：我认为二手房放量成交是二手房价已经跌幅触底，二手房之低价已经让购房者认可，这才是最大的原因，而政策的优惠只是推波助澜而已。

相比2008年，二手房1季度的价格同比跌幅为15-20%不等，而且是所有区域，所有物业类型都在跌价，幅度都在15-20%之间，所以二手房价在过去的一年内确实明显下跌，购房者清清楚楚看到了下跌程度，所以在现在的价格上，购房者的确买到了实惠，的确抄到了底价。

而一手房在过去的一年中，表现就和二手房完全不一致，它们只是一部分区域，一部分物业类型在降价，并不是所有的一手房都在降价，尤其是高档公寓项目，根本没有降价，有些还在玩涨价的游戏，而二手的高档项目，比如棕榈泉，比如星河湾，都出现了明显降幅，所以为什么有些购房者很纳闷：都说一手房降价了，怎么自己想买的项目一分钱都没降，到底北京房价降没降？我个人统计了一下，按2008年市面在售的项目算个平均价，北京所有的一手房项目平均下来只降了5%左右，也就是有的大降，有的稳定，有的涨价，所以一手房的整体降价没有二手房整齐划一，幅度也没二手房大，这就是目前二手房销售量远超一手房的真正原因。

从以上分析来看，目前二手房销量大完全是价格低的效果，月均12000套的成交量足以证明二手房价已经触底，会在现在的底部价位上稳定一段时间，待宏观经济明显好转后再温和上扬；而一手房价我个人认为还未降到位，如果开发商近期仍不果断降价，用价格来换销售量，那么整个09年二手房销量远超一手房就会成为现实，而且我个人认为即使开发商近期不愿降价，也会在不远的未来时间被存量房和保障房的压力下，早晚都要降价，尤其是所谓豪宅的项目，因为开发商早晚会明白今天的事实真相：

第一季度的销量回暖仅仅是由于房价降到触底低价所诱发的结果，而绝对不是购房者自身的购房意愿和购房能力真正提升的结果！

责任编辑/liumengdan.bj

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