由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月38日和4月15日分别在北京钓鱼台国宾馆和深圳凯宾斯基酒店发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

各位同道，各位朋友，大家下午好！今天代表富通地产表达我们对市场的一些看法以及我们的一些做法。我今天讲的题目是逆境中房企的生存和发展。有人问现在市场的反弹是否可持续？我可以表达一下我的观点。第一，几个问题思考。第二，房地产形势分析。第三，逆境中房企业的生存和发展。第四，企业做法。

几个问题思考：第一，世界金融危机影响，世界经济最危险的时刻过去了吗？第二，中国经济见底了吗？第三，房地产一季度小阳春是反弹还是进入恢复期？第四，房地产的危与机？这里说明一下，我的观点不一定正确，在这里希望跟同道做一个交流。

金融危机过去了吗？我们认为金融危机它的影响正在向纵深发展，世界经济举步维艰。权威机构预测世界经济09年零增长。第二，美国8万亿美元救市，8万亿是什么概念？中国GDP20万亿人民币。8万亿还是美国建国以来所有军费、国防开支各方面总和。第二，G20峰会救市。这说明金融危机远远没有结束。就好像汶川地震发生的那个时候是最危险的时候，但是地震过后，可能更困难。

这是09年各种经济体的增长预测，美国、欧元区、日本、英国经济增长非常低。中国经济增长，乐观的一点是7.5%，当然还有更悲观的。我们反过来问中国经济是否见底了呢？中国经济09年虽然有复苏迹象，但仍未走出低谷。这里有两个数据，看一个国家经济，发电量是一个很重要的方面，1-3月全社会用电量同比下降4.02%，增幅同比回落17个百分点。这里说到下滑出现企稳迹象，但是仍在下滑。GDP增速08年为9%，专家认为08年11月是经济最坏时期，而事实呢？明天可能会公布，我是认为09年第一季度达到6%已经烧高香了。但是整体数据在下滑。所以有6%已经非常好了。另外从经济指数来看，我们经济指数从08年下半年开始，经济指数下行。拉动经济增长的三驾马车，投资、消费都是不旺。这是宏观经济经济指数（图）。从08年中国进入第四轮经济周期，这里有些数据是深圳中原提供的（图）。大家从经济增长数额可以看到GDP增速持续回落。包括第一季度仍然是回落。我们看到内部投资增长乏力，虽然有四万亿的拉动。政府投资对内需拉动的作用，07年国有经济固定资产投资比重54%。投资最近是平稳增长，但是可以看到投资增长数额从08年下半年出现跳水。进出口不用讲了，连续四月负增长。最近还是负增长。外部需求萎缩主要是进出口。内部需求乏力这也是消费增长。经济增速放缓，这个大家看到了，对中国经济运行预测增长7.5%，如果一季度低于6%，接着的压力非常大。而且是通缩。但是长远来说我们认为是通胀。CPI、PPI也是持续下降，这是通缩的走势。宏观政策这块不用讲了，大家非常熟悉。中国经济什么时候能走出低谷，判断标准是什么？这里我想给出我们一个观点。这个观点最早是高善文先生讲的，我认为他讲的很有道理。中国经济走出低谷我们认为有三个方面指标：第一，四万亿拉动是否在今年下半年显示出初步小月。第二，房地产走势。第三，产业结构是否能调整到位。进出口结构的调整这个是非常关键，但是这个结构调整有一个很重要的问题，不是把劳动密集型转为资金密集型就可以了。结构调整不是一两年可以完成，我认为三到五年调整已经非常好。这里有三个判断，三个效益显现后，中国经济才能走出低谷，经济全面恢复应该在什么时候，应该在2010年、2011年。房地产率先复苏。

对房地产形势的分析判断，整体形势来讲，09年我认为是房地产理性回归之年，房价有下调压力。深圳地区，通过08年理性回归，09年是房地产恢复之年，会逐步进入上升期。但房地产企业最困难的时机我认为还没有到来。我们看到消费者信心逐步在恢复。我们看到最近有一个小阳春，原来我们觉得深圳这块比较大的反弹，但我们看到北京等很多城市都有反弹，这个反弹有一个深层次方面原因，一个是政府拉动，政府投资对消费者有一个预期，另外还有一个很重要的原因，美国8万亿美金也好，中国四万亿投资也好，这里面必然会带来一个后果，虽然我们看到CPI、PPI下降，但是必然会带来通胀，而且通胀很快会出现，比如2010年。通胀出现的时候，大家知道货币是贬值，市场重新定价。这里面一个是刚性需求压力，另外对政府投资，包括对未来的预期。所以我们一个判断，金融危机下与经济增幅放缓，09年全国楼市仍存在下行压力。第二，货币政策与市场周期高度相关，低利率与强力政策将刺激房地产复苏。第三，楼市全面复苏将在2010年下半年乃至2011年初。深圳楼市见底是08年底，08年10月成交量开始恢复。08年10月到12月，价跌量升。但是09年1-3月，我们看到是价升量也升。我们录得最低平均房价在9月，约在9300元，现在统计4月份均价是1.2万。楼市有15%左右的升幅。今年上半年虽然面临通缩威胁，但是世界范围内强力的救市和巨额资金注入，通胀会在2010年不可避免到来，资产重新定价和估值也会随之而来。这对房地产是一个很好的机会。但是为什么刚才说房地产最危机的时候还没有到来？我们看到深圳楼市成交量在上升。1月份成交4000多套，2月份是5000多套，3月份是8400套，4月份到现在统计的数据大概是3300套左右。成交量来讲，4月份因为价格上升，成交量有所减缓。深圳楼市新增供求比不足，连续三个月出现供不应求局面。市场存量，现在深圳存量在2月底已经降到5万套以下，3月到4月也消化了110万平米左右。成交价格，4月份录得均价1.2万。这是房价的一个走势（图）。我们认为深圳和珠三角楼市已经见底并开始复苏。

深圳楼市的危与机，从深圳楼市成交量来看，原来去年对深圳楼市成交量有一个说法，说深圳成交量要消化一年半，我当时说你不要拿最低水平来衡量市场预期。第二，楼市存量。截至9年2月底，全市总体存量规模终于降到5万套以下。3、09年住宅用地出让80万平米，比08年下降40%。4、深圳有房人群比例25%-30%。这个是我们根据深圳常住人口800万得出。深圳户籍人口220万左右。5、局部市场出现供应不足，今年下半年到明年，供求形势将比较严峻。特别是宝安中心区这个地方，在我们周边现在存量非常低，所以我有一个判断，深圳供求矛盾在2010年会计划，房价仍然有报复上扬可能。这对发展商是好事还是坏事，很难讲。对消费者，我想这不是一个复音。

为什么刚才说到房企最危险时刻还没有到来。从经济政策这块，适度宽松货币政策和积极财政政策，09年中国经济不乐观。未来一两年，企业现金流是最困难乐观年份，挺过来将有机会迎来发展机遇。为什么说房企危机在09年、10年乃至11年？第一，06、07年巨额投入的代价。第二，复苏过程是漫长而艰难。第三，市场转好为什么企业现金流依然艰难？价格上来了，但是量又不足了。房地产百强有一个数据，华南的企业运营效率在下降。存货大了，土地存量大，它的资金周转率、运营效率必然下降，而且下降很厉害。所以好像市场转暖了，即使房价上升20%-30%，房地产行业为什么依然困难？今天上午深圳市国土局刚刚开完一个会，召集各开发企业有一个座谈，深圳市地税局出台了关于土地增值税征缴，这是悬在开发商头上一把利剑，如果真的实施起来，数额非常大。所以房企真正的困难今年过了，还有明年。明年过了，2011年好转。所以企业如何面对危机呢？企业09年最大困难还是现金流，生存是第一位的。

最后说一下富通的做法。第一，品牌主张：铸造上善生活。第二，公司战略是做中国最优秀的房地产运营商，包括房地产资源整合，对于相关整合的理解。第一，要有一支非常核心的团队。第二，非常健全的现代企业管理制度，适合时代发展。第三，资源整合能力。

从经营战略来说，三个纬度打造核心经营能力。第一，产品的纬度。第二，客户关系与品牌的纬度。长远来说，客户是我们生存的唯一理由。我们要为客户提供服务附加值。第三，管理创新的纬度，三个关键词：效率、执行理、价值创造。房企业在今年以及明年会进入非常困难时期，但是大危也是大机，百年危机也是百年的机遇。我认为中国经过这次危机，会真正进入世界强国阶段。国家有大的机会，我想企业也有大的机会，所以大危大机。这在珠三角也是适用。这个市场应该已经是在底部运行。房价不可能很快上扬，但是我认为要再让房价跌到去年底或者去年9月份的水平，短期看也是不可能。因为我们有强劲的经济刺激计划，有大家的良好预期，有资产的重新增值。另外有一点，房地产在经济复苏的时候率先复苏，所以我们有非常好的机会。有危有机，在这种危机面前，狭路相逢勇者生。第四，富通强调“变。第五，做好企业内部调整。

我想明天会更美好，谢谢大家！