http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月8 日 赖大臣 北京商报
“确切地说现在已经不是商改住项目的最佳销售时机了,随着楼市整体进入回暖期后,这样的过渡型产品如果在价格上没有优势,很难再获得良好的销售成绩,”曾经在北京操盘著名商改住项目金都心语的开发商金都杭城总经理高宏标表示。
据了解,目前北京市在售的商改住项目以崇文区的新中驿和Free自由季最为典型,为了验证商改住项目已经错过最佳时机的论证,记者实地走访了即将入市的Free自由季项目。
没了价格优势商改住还好卖吗?
“广告上说不是50万元就可以买,怎么只有一套啊!”
“怎么什么也不送啊?商改住项目不是送很多家电和柜子吗!”
刚走进Free自由季位于幸福家园底商的样板间,几位消费者就围着销售人员纷纷质疑。
一位Free自由季的销售人员向记者介绍,项目位于崇文门夕照寺街,于3月20日开始对外进行广告宣传,预计5月中旬开盘。对外宣传的1.3万元/平方米是起价,预计项目开盘时的均价在1.5万元/平方米左右,最高价不超过1.7万元/平方米。
该项目与之前热销的金都心语、合生麒麟社等项目相比交楼标准上存在着一定的差距,只做了厨卫精 装修 。
“其实装修标准的降低也就意味着价格的变相上涨”,对于消费者这样质疑销售人员也表示了默认。
“目前夕照寺街二手房的价格在1.2万-1.3万元/平方米之间,50年产权的商改住卖如此的价格,肯定不具有优势,”链家地产有关人士向记者表示。
尽管Free自由季售楼处里的看房人一直不少,但是质疑声音也不少,主要是价格过高,还有就是该项目紧邻京沪铁路,让许多购房者打了退堂鼓。
一位已经来过几次售楼处的购房者向记者表示,自己一直犹豫不定,孩子要结婚着急等房子用,但是发现这个房子比正经住宅便宜不了多少,而且本身还存在一些本质上的缺陷,比如产权、户型、位置等。
业内人士表示,商改住项目的销售靠的就是一鼓作气,因为这样的项目属于过渡型产品,本身就存在着硬伤,禁不起细致地推敲,因此必须在价格上吸引消费者。
商改住项目错过黄金销售期
商改住项目的兴起主要是由于市场上住宅项目供应不足,导致不少开发商将立项为商业的办公楼和写字楼改建成了公寓,本来期望改变规划迎合市场需求,让一些商业配套“变废为宝”,但是随着地产危机的到来,整个住宅市场交易量直线下降,让本来就是“鸡肋”的商改住项目交易变得更加惨淡。
“因此这样的项目销售要选择一个最佳销售时机,我个人认为去年底和今年初是最好时机,由于楼市处于回暖前夕,市场急需要一种产品打开这样的僵局,显然本来就属于过渡型产品的商改住项目,就成为了开发商打开市场僵局最好的敲门砖。”高宏标表示。
例如金都心语在去年底打出8800元/平方米的低价后项目销售一空,随后冠城名敦道也采用了低价入市的方式,也取得了成功,这样不仅可以迅速回笼资金,同时也给项目打出了知名度,为其核心产品的销售也奠定了基础。
“说白了,购买商改住项目的本身就是一种消费冲动,图的就是价格便宜,就和许多人逛商场一样,看见便宜的东西就买,但是后来却发现买了之后可能不适合自己。”
GVA衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢也表示,商改住项目已经完成了其特定历史使命,从目前情况来看,可以说北京市商改住项目的供应量处于严重的饱和状态。他进一步向记者表示,商改住项目的出现主要是由于几年前,市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现,使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号,但是随着地产市场发展的逐步健全,这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。
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