地方政府会成为土地市场真正的推手

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月19 日新华网

[摘要] 在一些地方政策为刺激土地成交而采取相关在一定程度上松动土地政策的同时，中央政府对于商品房开发用地的土地政策一直在从严从紧，对目前土地市场的影响力不可小视…

大量土地存货使大多数开发商不愿意拍地

由于房地产市场依然低迷，开发的楼盘难以销售，所以，不少开发商减少了投资，甚至慢了开发进度或干脆减少开工。5月12日，国家统计局发布的统计数据显示，今年1至4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，虽然增幅比1至3月提高0.8个百分点，但比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元(占房地产开发投资的比重为70.2%)，同比增长3.4%，虽比1至3月提高0.2个百分点，但比去年同期回落31.8个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，与去年同期相比下降28.6%。全国完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%。新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%。4月份，全国房地产开发景气指数为94.76，虽比3月份提高0.02点，但比去年同期回落9.31点。由此可见，开发商对房地产市场的信心依然不足，对房地产的投资热情依然低迷，因而对进入土地市场拿地缺乏内动力。

再则，在一些城市，目前的房地产供求形势依然严峻。如北京市国土局5月11日发布数据显示，受房地产市场下行的影响，北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积(包括已建成但未销售的商品房面积和因为拆迁等原因还未开工的面积)，约有4000多万平米。其中，已办理销售许可、未实际销售的有1900多万平米，未办理销售许可的2500万平米。这些房子投入市场，至少可满足2至3年的需求。而且，目前的在售楼盘所用地，大多是2007年以前取得的土地。

对大多数开发商而言，目前的处境依然不妙，不但所遭遇的资金短缺压力并没有得到有效缓解，而且手上还持有大量待开发土地存货有待去库存化。有的开发商手上的土地存货，可供持续开发多年。

5月6日，某机构发布《企业、城市和土地》报告。该报告选取上海市场的15家房地产企业做为研究分析对象，从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度进行比较。该报告透露，港企和黄已经两年没在上海拿地，在上海却已有土地储备124万平方米，足够开发约20年。而且，这些土地储备中，有76%是位于中环以内的绝对优质地块，土地成本也只有3471元/平方米。在内地企业中，万科目前已成为上海房地产市场的最大“地主”，在上海的土地储备已达到299万平方米，也够开发约6年。但2007年以来，万科在上海只花了47亿元用于购买土地，虽然在上海的销售额有125亿元。而且，近年来，万科在上海的大多数土地储备，都是通过在二级市场收购其他房地产企业的方式而获得的，其拿地幅数是在公开市场的拿地幅数的21倍。除万科外，目前位列上海土地储备第二的绿地，在上海的土地储备也达到了277万平方米，按照目前的开发、销售进度够其开发5年，这还不包括5月14日新拍的土地等。合生创展、绿地等一些品牌房企的土地储备，约有六成也是来自于土地二级市场，而非通过招拍挂中从政府手中取得。

事实上，一些开发商手中的大量库存，虽然保障了其开发所需的资源，但在客观上给其带来了很大的资金压力。因此，对不少开发商来说，其目前的首要任务是消化库存，以尽快回笼资金。尤其是，在2007年及其前后的“高地价”时期，不少开发商拿了地。有不少地块，逢高购入造成了既存的“高成本”，在房价、地价下降后，继续开工建设的意义不大，难以入市销售获得利润，已变成了“烫手山芋”，使得开发商左右为难，使得去库存化的步履显得艰难。再加上其他原因，在一些地区，甚至已有一些土地已形成了土地闲置。

在房地产市场预期尚未真正有效扭转的当今，本文作者陈真诚分析认为，因受多种因素的综合影响，一些开发商，并不急于新增土地，从政府手中拿地的意愿不高。

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责任编辑/pengjing.cq

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