地方政府会成为土地市场真正的推手

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月19 日新华网

[摘要] 在一些地方政策为刺激土地成交而采取相关在一定程度上松动土地政策的同时，中央政府对于商品房开发用地的土地政策一直在从严从紧，对目前土地市场的影响力不可小视…

各地政府纷纷出台政策刺激开发商拍地

由于大量开发商不买地，使得土地市场异常寒冷，各地经常出现土地流拍现象。即使在有限的成交中，不但幅数、面积有限，而且大多数是底价成交，溢价情况很少，溢价的幅度不大。土地市场持续低迷，威胁到土地供应计划，给一些地方政府的卖地工作形成了巨大的打击，甚至威胁到地方财政收入，进而威胁到一些开支预算，一些地方政府开始为土地着急。为了刺激开发商入市拿地，如广东、北京、天津、上海、重庆、厦门、杭州、南京、合肥、成都等不少地方政府，相继出台了政策，或大幅度下调土地出让价格或出让底价或起始价格，或还允许开发商缓缴土地出让金、延期开发，或提供更多的优惠开发政策。如，3月3日，广东省突然在政府网上公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称粤15条)，内容包括在全国率先规定开发商2008年所购买的土地可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年等等，被业内誉为“最彻底”的救市方案。3月25日，合肥市在政府网上挂出了合肥市建委、国土局、规划局、房地产管理局等四部门联合出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容包括调整土地出让价款支付方式，允许“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款，土地出让价款2亿元以上的“分期付款”首付比例最低可达30%等等。4月底，北京国土资源局的发布公示称,顺义站前西街项目的拿地开发商由于资金压力等困难不能按时付款将该宗地块剩余政府土地收益缴清。政府以表示对开发商予以直接支持，将该宗地剩余政府土地收益缴纳期限由出让合同签订之日起60日内调整为出让合同签订之日起240日内全部付清(即延期半年)这是今年以来北京首次由政府部门公示延缓缴纳土地款。此外,为加强开发商对意向地块的可规划性,提升项目地块对开发商的吸引力,以催热土地市场,北京市政府还出台“勾地制度”，实行“用地预出让”政策。上海也推出了“土地询价制度”希望推动开发商入市买地。上海在地块推介会上向开发商发放“地块推介宣传意向登记表”和“地块需求意向调查表”，以了解开发商能接受的地块出让价格，以及对地块位置、大小的需求。

目前，各地地方政府的推地卖地意愿都很强烈，相关条件比2007年要优惠许多，还加大了供地力度，推出了部分优质土地。数据显示，仅4月27日至5月3日期间，全国37个大中城市中就有10个城市推出土地：上海、合肥和北京位列土地出让面积前三名，出让面积分别为117.55公顷、47.29公顷和24.67公顷。至绿地集团5月14日以12亿元底价摘下上海今年第27号挂牌公告中的徐汇斜土街道107街坊地块，上海市国土资源管理部门已发布37个土地出让公告，其中28个公告的土地完成交易。

不过，并不是所有城市的土地市场都已开始活跃，全国土地市场已开始分化。5月1日，包括重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等在内的约40个二、三线城市，还有上海这个一线城市，携475宗地、136平方公里土地，来到在深圳召开的中国(深圳)第四届城市土地展。各城市的相关政府部门相继举办专场土地推介会，向万科、招商、金地、华侨城、中信等开发商推销土地，推介用地也涉及居住、商业、产业园区、文化娱乐、酒店等类型。本次参展城市中推介土地最多的重庆带去了73宗、7137亩土地，湖北省带去了65个地产项目。这40个城市带去深圳推销的土地，除了地理位置优越外，还准备了不少优惠开发条件，但效果并不理想。

尽管如此，但地方政府推地卖地的决心依然很大。如今年以来，福州市国土资源局共推出7幅地块，其中有5幅已遭流拍。而另两幅成交的地块，一幅是小商业地块，另一幅土是隶属福建省电力局的亿力地产公司“内定”性购买原属于福建省电力局的土地。只是，尽管这样，福州市政府仍然要继续推地卖地。福州市国土资源局5月12日举行拍卖会，拍卖两块商业居住用地，其中一幅是福建融信房地产开发有限公司今年2月以7000万元保证金为代价退掉的“地王”，另一幅是今年3月21日刚刚流拍的土地。只是，最终由于只有一家开发商报名参加而流拍。据悉，5月19日，福州还要举行今年第五次土地拍卖，拍卖位于福州金山新区的两幅地块，总面积540多亩。有舆论认为，其流拍的可能性更大。

当然，一些地方政府也没有忘记“老客户”，通过延缓交款期限或通过改变部分土地性质、提高容积率以变更项目规划等办法，来帮助以前的“地王”项目。不过，地方政府更注重“新客户”，更注重促进新的土地成交。由于土地市场并没有真正全面回暖，为促进土地成交，北京、上海、福州、天津、厦门、南京、青岛、深圳、沈阳等城市，或采用了降低土地出让价格或底价起始价格的办法，或以提高地块容积率和建筑面积等方式，直接或间接地降低地块的总价或单价，提高开发商的赢利预期。上海、福州、天津、厦门、南京、青岛等城市，近期都出现了低价推地的现象，使部分土地价格回到了2006年的水平。

目前，许多地方政府，都为推地而出台了大量的优惠政策，如厦门等一些城市的优惠政策还很惊人。据悉，在厦门举行的土地招商会上，厦门政府统一给出的土地出让底价是在基准地价上面上调20%的价格，土地拍卖以楼面地价计算，土地价格包含了除去契税外的所有费用。在开发商土地款未完全缴纳之前，政府发放一个可替代的施工许可证证明。为保障开发商的最大利益，厦门政府还对开发商承诺，将来新一轮拍卖同一区域土地的价格一定高于之前出让的土地价格……

通过前面的描述、分析可见，一些地方政府推地的决心和政策优惠力度有多大。在人为因素作用下，尤其政府降低地价、推出部分优质土地，少数城市的土地市场有所改观，甚至部分土地出现多家开发商争抢、大幅度溢价的现象。本文作者陈真诚分析认为，不排除部分城市有再次出现新“地王”的可能。只是，尽管如此，但大多数城市的土地市场依然冷若飘雪寒冬，大多数开发商的拿地热情依然不高。由于手上存货不少，一些开发商甚至担忧能否在短时间内不大“吃亏”地消化存货。

责任编辑/pengjing.cq

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