没有产权的房屋出租给租户租赁合同视为无效

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月25 日惠州新闻网

[摘要] 家住市区河南岸的张某一直出租老房子以增加收入，补贴家用。这么多年了，张某都是跟房客签订租房合同，白纸黑字，以防发生纠纷时也好有个凭证。但是，这次令张某感到意外的是，原来白纸黑字也不管用了。

张某要出租的房子门面大，位置不错，而且价格还算实惠。2004年2月，张某的房子被彭某看中。彭某想把房子租下来开个修车行。2004年2月15日，张某与彭某签订为期2年的租房合同，期限为2004年3月1日至2006年3月1日止。合同写明：彭某承租张某位于河南岸某底层房屋及铁皮顶房三间作修车行，每月租金1150元，彭某应在每月1日交清；彭某交给张某押金2500元，租期届满退回彭某。合同还就双方其他权利、义务作了规定。

2005年2月1日，张某又和彭某签订一份协议，将原合同约定的租金1150元变更为每月租金1300元。

彭某起诉：要求张某退回2500元的租房押金

2005年11月，张某与彭某发生纠纷：彭某认为张某以重新加建三层楼房为由，提前解除租赁合同，要求他搬出该出租屋。张某提前解除合同，却不退回2500元押金，且多收1300元房租，并造成他仓促搬家的损失。虽多次找张某协商，但都未成功。

于是，2006年1月10日，彭某向惠城区人民法院提起诉讼，要求张某退回租房押金2500元及2005年11月份的房租1300元，同时承担他的搬迁费用600元。

张某答辩：请求法院判令彭某支付所欠房租1300元

张某辩称，彭某违约在先。彭某刚开始时基本能依约支付房租，但到2005年11月份却以生意不好、资金周转困难为由要求延迟几天支付。2005年11月15日，当张某再次上门催款时，却发现彭某不知何时已搬出房屋，并拖欠该月份的房租款1300元。张某称并没有由于重新加建楼房而要求提前解除合同，是彭某的生意不好做，在未到合同期满擅自搬走，是彭某违约在先，没有理由要求他退还租房押金和搬迁费用。

张某还称，他在2005年11月初多次催促彭某缴交房租时，彭某均以各种借口推迟拒付，至今尚拖欠他该月份的房租和水电费未缴。故张某请求法院依法判令彭某支付他2005年11月份的房租1300元。

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法院认定：张某不具备出租房的产权，双方签订的《租房合同》为无效合同

2006年2月27日，惠城区人民法院开庭审理此案。

令双方都感到意外的是，他们之前签订的合同被认定是无效合同。法院认为：根据《城市房屋租赁管理办法》第六条以及相关法规的规定，未依法取得房屋所有权证的，不得出租。该案张某未能就出租房屋的所有权进行举证，开庭时，法院指定期限，要求张某就出租房屋的所有权或相关报建手续提交合法有效证据，但张某未能提交。因此，可确认张某不享有该案出租房的产权。

根据上述法条规定，张某不具有出租的权力或资格，应认定双方签订的租房合同、协议为无效合同。该案应按无效合同的处理原则来处理。

法院判决：返还彭某出租房押金2500元

法院在审理中认为：彭某虽未能提交张某收到其押金的收据，但从张某的答辩中显示，张某已按《租房合同》的约定收了彭某的押金2500元。根据无效合同的处理原则，张某应返还彭某。因彭某未能举证证明张某已向其收取2005年11月份租金1300元的证据，因此，彭某诉请要求张某返还2005年11月份租金1300元及赔偿搬迁费600元，法院不予支持。由于法院已认定张某不享有该案出租房的产权，张某要求彭某支付2005年11月份租金1300元，没有合法有效合同依据，法院不予支持。

2006年3月7日，惠城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项的规定，判决张某应返还彭某押金2500元和驳回双方其他的诉讼请求。

本报记者黄秀霞实习生朱丽婷通讯员蓝永山陈文聪

评述：张某应退回彭某押金

广东万理通律师事务所陈胜文律师：

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

由于房屋是不动产，与国民生活息息相关，国家对房屋的建设开发、转让、抵押、出租等行为，制定出相关的法律，由规划、建设、国土、房产等行政管理部门加以监督管理。哪些房屋在法律上确认不能出租呢？

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

在诉讼过程中，张某始终提供不了出租房屋的所有权证书或相关报建批准手续，无法证明其对出租房屋拥有合法产权，所以与彭某签订的《租房合同》、《协议》为无效合同。

无效合同的处理方式，《民法通则》第六十一条规定了“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故张某应返还彭某的押金。

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责任编辑/xumi.szzzf

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