李文杰:楼市泡沫已经再现

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月27 日京华时报

[摘要] 最近看到的实际是房价持续在涨，但是租金却持续下降，房价已经要涨回2007年水平，但是租金却比最高时下降了20%-30%，背离情况越来越严重，现在购买房产出租的租金净收益不足4%，换句话说，楼市泡沫已经再现。

中原地产华北区总经理李文杰日前在博客中表示，现在楼市过热吗？有泡沫吗？我们最近看到的实际是房价持续在涨，但是租金却持续下降，房价已经要涨回2007年水平，但是租金却比最高时下降了20%-30%，背离情况越来越严重，现在购买房产出租的租金净收益不足4%，换句话说，楼市泡沫已经再现。这一轮房价上涨恐成定局，现在的问题似乎出现失控暴涨的风险越来越大。

点评：对于目前房价的再次上涨，已经引起了各方关注。据记者的调查了解，目前不少项目在四五月份开盘时的价格和6月份开盘的均价相差甚至达到了近5000元。依着目前的形式看，已经基本跟2007年时一样了。又出现为了能买到房子，要给开发商送礼。2007年后出现的情形大家都看到了。如果按照现在的状况发展下去，楼市将会在短暂的时间内又一次重现轮回。尽管资本逐利的特点不能改变，现阶段不敢说是否出现泡沫，但是，如此疯狂涨价，后果将比较严重。在价格上，还需要理性对待。

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泡沫的原型：房地产流动性僵局

当中央政府期待房地产能够带动固定资产投资的时候，开发商们却集体选择保守的策略，他们并没有如政府所愿，加大自己的开工规模。

中国房地产可能正在遭遇前所未有的奇妙时刻，一方面是期待进入市场的资金，而另一方面则是无法满足这些资金需求的供应量。此外，一个更大的困境可能在于，当中央政府期待房地产能够带动固定资产投资的时候，开发商们却集体选择保守的策略，他们并没有如政府所愿，加大自己的开工规模。

按分析人士的说法，大量的资金聚集在房地产交易过程当中，形成了一个巨大的“堰塞湖”。

纷乱的市场

进入六月，深圳房地产市场的价格涨势已经让人觉得窒息。相关资料显示，5月深圳住宅成交均价还处于12900元每平米的水平，但在六月的前三周当中，深圳住宅的平均价格已经迅猛增长至15400元每平米。

“部分高端住宅的价格涨幅达到5000-6000元每平米。”深圳兰江地产总裁杨大谷对观点地产新媒体说。在他看来，经过4个月的疯狂之后，深圳楼市或许已经开始出现泡沫了。

杨大谷向观点地产新媒体描述了今天深圳开发商的售房模式：开发商不再像之前那样数百套的单位推出后迅速销售，与之相反，开发商现在是像挤牙膏一样向市场一批批的放出可售的单位。

“预售证制度好像已经完全放开了，没有谁再用快销的方式去销售手上的房子。”杨大谷称。

大多数分析人士认为，今天开发商们将销售节奏放缓的一个重要原因是当前的市场的存货量。在2008年末到2009年初，市场积压的存货被认为是2009年中国房地产行业的定时炸弹，原因是大量的存货积压，可能使得开发商的资金断裂。

而在当前，市场存货依然被杨大谷认为还是房地产市场的定时炸弹：在2-5月的去存货速度过快的背景之下，开发商已经没有足够的存货来满足持续的销售了。“深圳只有3万套的市场存货了”，杨大谷表示，在此背景下开发商将楼盘销售节奏放缓似乎可以理解。