商业银行的远虑与近忧

对当前房贷资金全流程监管的反思

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月30 日李勇威房地产门户搜房网

作者：李勇威上海师范大学金融工程研究中心副主任、教授

房地产行业的高回报刺激商业银行偏好将资金投放该产业，无论是开发贷款或者按揭贷款，其安全性的关键都在于房地产行业的持续繁荣。尽管央行和银监会及商业银行本身对于房地产资金进行了各方面的监控措施，包括贷款前的严格审批，贷款后的管理，及商业银行普遍的资金监管协议，对于房地产贷款资金的风险防范起到了很大作用，但是，贷后监管依然存在诸多问题，我国房地产贷款资金管理的不完善和房地产市场的好坏反复令这一切都充满变数。从近时期看，商业银行加大了对房地产企业的贷款力度，虽然短期内增加了收益，但由于银行房贷资金在开发资金中占比过高，增加了房贷监管的难度。从远期看，如果在房地产证券化无法实施的前提下，如房地产市场发生大幅波动或进入较长时间的调整周期，就会导致或大或小的金融危机，事实证明这绝不是危言耸听。

一、房地产信贷资金现状

虽然08年开发企业普遍资金紧张，但今年以来市场的好转以及国家宽松的信贷政策，使房地产开发企业资金紧张程度缓解。

2009年1-4月，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占全部资金来源的24.1%，1.2%，36.2%，38.5%。占开发资金来源最大比例的其他资金增速有较快增长，其他资金来源广泛，但不能排除其中部分其他资金仍然是来自于银行贷款，开发商以各种手段将其他项目的开发贷款、销售按揭贷款转化为自筹资金或者其他资金。因此，我国房地产开发资金来源重点还在于银行贷款，虽然无法得到准确的比例，但市场普遍认为超过50%的开发资金来源于银行贷款。

2009年1季度，金融机构商业性房地产贷款余额增速持续下滑的局面得以改观。截至2009年3月末，全国金融机构商业性房地产贷款余额5.67万亿元，同比增长12.7%，增速比2008年4季度提升了2.3个百分点。

2009年1季度购房贷款余额达3.49万亿，同比增长10.6%，增速较去年同期低19.2个百分点，贷款余额较2008年4季度增长了17%。考虑到1季度为市场交易淡季，能在上一季度基础上取得两位数增长实属不易，结合09年4月及5月份市场交易的火爆情形，预计二季度贷款余额增速将进一步提升。

二、房贷资金全流程监管要求

目前我国对房地产开发贷款的监管主要体现在贷前的评估和贷后房地产项目资金的全流程监管。房地产开发贷款的贷前都要经过严格的审批，对于项目的评估主要包括：企业资信评价、项目建设条件、项目市场评估、投资估算及资金来源筹措评估和项目财务效益评估等方面。对开发贷款全流程的封闭式管理主要体现在银行和借款企业签订的《财务监管协议》上。

监管资金范围的规定：房地产开发贷款封闭管理不仅指对贷款资金的封闭管理，而是包括贷款资金在内的整个项目资金的封闭管理。包括借款人自有资金和贷款资金的管理、项目按揭业务的管理、项目销售回笼资金的管理及贷款抵押担保的管理。

监管帐户资金使用规定：实际支付情况应与原项目用款计划一致，严防借款人挪用项目资金。一旦发现借款人挪用资金，应要求追回。在追回前不再进行项目资金的支付，并对项目的使用实施更为严格的监管措施。

监管帐户资金提现流程：项目资金监管保证金帐户内资金的使用须经审核同意，审核流程为：首先借款人提交书面用款申请书，同时提交相应的支付合同等资料及付款贷记凭证；其次监管员审核提款用途，根据不同审批权限进行用款审批；最后审核同意后，提款资金方可从监管账户划入借款人结算帐户，然后凭贷款凭证对外支付。

监管账户后续管理：在保证金帐户足够用于归还贷款本息或开发贷款还清后，也不能解除对项目资金的封闭管理。只有当项目竣工验收后，才能解除对项目资金的封闭管理，监管帐户内的资金才可全部划入借款人结算帐户。

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责任编辑/duyong.sh

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