http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月30 日 李勇威 房地产门户搜房网
三、 房贷资金全流程监管意义
1. 严防房贷款资金监管漏洞
贷款前的严格审批制度及贷款的整个流程基本上是可以避免风险的，与其他发达国家相比，此审批和贷款流程制度也是完善的，但对于贷款后的资金监管还存在诸多漏洞。审阅商业银行及监管部门的相关规定后发现，在贷款后对于资金的监管上，借款企业对于资金监管帐户内的资金提取，提供相关的资金支付发票或收据，经过审批后就可以将资金转移。由于目前我国商业银行还普遍不具备专业的房地产财务人员，以及开发商的诸多伎俩，使得监管帐户内的资金总是有办法转移出去，转换为开发企业的自筹资金或其他资金。
2. 严防贷后资金监管不严危害
贷后资金监管不严就会导致房地产开发企业短期流动性充裕，特别是目前国家宽松货币政策的前提下，企业获得贷款和2008年相比难度已经降低。房地产市场的回暖使得销售回款加快，加之贷后资金监管的不当导致短期现金回流过度富裕，企业短期资金充裕就会产生投资冲动，对房地产市场的盲目乐观就会产生无限放大自有资金投资规模的问题，从而给企业的长期稳定经营留下隐患。
四、 房贷资金全流程监管对房企影响。
1. 造成企业资金链紧张
对房地产贷款实行全流程监管，其实质是限制房地产企业的资金挪用行为，目前，主要是①限制某项目的开发贷款流向其他项目，②限制项目的销售回款（含大量按揭贷款资金）流向其他项目。如果按照国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金这四大类资金来源进行划分，那么，实行全面资金监管后，无疑对自筹资金及其他资金这两大类资金来源造成巨大的冲击。这两大类资金目前占全部资金来源的比重将近3/4。
2. 提升对真实自有资金需求
目前，自筹资金的主要构成为开发商真实拥有的自有资金以及从关联企业或是其他项目挪用而来的资金，而其他资金除来自定金及预收款外，有相当比例的资金来自于其他项目的挪用。根据国研网数据显示，开发商自有资金大约仅占自筹资金的55%-60%，约占全部资金来源的20%左右，而定金及预收款占全部资金来源的比例大约在20%-30%。假定某一项目的真实自有资金和定金及预收款均未被挪用于其他项目，那么，粗略计算，非合规性的资金利用占到了全部资金来源约30%，而全流程监管无疑将大大限制了这部分资金来源的利用，造成企业资金的短缺，同时，对于新项目的自有资金要求，也不能像以往那样通过挪用来达到，企业需在单个项目上投入更多的真实自有资金。
3. 提高对企业财务管理要求
实施贷款全流程管理后，所有资金将按项目独立管理，同一企业不同项目之间将很难出现资金的流动，房地产企业常用的“拆东墙补西墙”的做法将无以为继，这不仅要求企业对项目投资资金做出更为详尽准确的预测，同时，要求企业制定严谨科学的财务制度以确保资金运作的合规性。
4. 降低项目富裕资金使用效率
实施贷款全流程管理后，大量销售回笼资金不能像以往那样通过转移到其他资金紧缺项目中，只能滞留在监管账户中，这部分资金将视同企业存款获得利息收入，但其效益与企业正常投资回报存在巨大差距，因此，企业资金的利用效率将大打折扣。
5. 减少投资冲动和经营风险
目前，由于贷后监管存在诸多不严密的地方，企业可以方便的将某项目资金挪至他处，由于不愿面对资金的低效运作，企业往往将这部分挪用的资金用于其他项目的投资。尽管挪用行为可令企业在短期内可能获得快速发展的机会，并创造更高的收益，但是由于一般项目在后续仍需偿还大量工程款等费用，资金挪用后留下的缺口将给经营的安全性造成隐患。全面监管将关闭这扇“挪用”大门，从而限制企业的这一行为，降低企业经营风险。
6. 加快优胜劣汰和行业整合
对真实自有资金要求的提高，将使一大批实力较弱的企业面临困境。短期内，大量中小企业面临破产倒闭的风险，烂尾现象将再次大量出现，而实力较强的大型企业在短期内也将面临资金紧张的问题，扩张步伐受阻，将以巩固原有基础为主基调，而非房地产行业的一些资金将借机进入房地产业。中长期内，大型企业在巩固自身发展基础后，将掀起大规模的兼并整合浪潮。
7. 短期供应趋紧，带动市场向上
全流程监管将较大程度影响企业的扩张速度，从而对市场新增供应量造成影响，供应紧缩将在短期内刺激消费热情，造成市场的活跃，这将使开发商能较快的回笼资金，从而缓解企业资金压力，这对于那些拥有大量竣工未售完项目的企业影响较为显著。
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