“超低总价30万入住”、“给你一种自由全新的生活方式”、“真正的买一层送一层”。近段时间以来,京城大街小巷、各主要地产媒体全出现了大量LOFT产品的广告。记者统计发现,在未来的2-3个月内,计划开盘LOFT项目达到了10余个,再加上目前在售的LOFT项目,预计今年夏天北京楼市将有20多个LOFT项目在售。

“住宅市场的火爆,给LOFT产品的销售带来了契机,这次开发商想借势盘活LOFT产品,市场呈现出LOFT产品集体突围的态势,”一位业内人士向记者表示。

尽管如此,不少业内人士对于这次LOFT产品的集体突围并不看好。主要是由于这类项目全属于商改住项目,GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢直言,随着地产市场发展的逐步健全,这样横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。中原地产研究部高级经理徐超也认为,无论从居住的舒适度和后期的升值空间来看,LOFT产品都具有一定不足。

这次10余新LOFT产品借地产火爆集体突围,欲摆脱项目自身存在的弱势,看来并不是像开发商预期的那样美好。

10余新盘集中上市

集体突围还是作茧自缚

记者从北京市房地产交易管理网和主要地产媒体统计发现,近期计划开盘的LOFT产品达到了10余个,主要包括了璟上璟LOFT、合立方、卡夫卡公社、UP生活、CRD银座、林肯公寓、上上城第三季等项目。而目前市场上在售的LOFT产品就已达到了10多个,如城南大道、尚城、美利山LOFT、智地香密湾、中铁置业翰庭等项目,因此预计未来2-3个月内北京市场销售的LOFT产品将达到20余个,出现了LOFT集体上市井喷的场面。

记者获悉,截止到5月底,预计今年开盘的LOFT项目数量为12个。达到了3000多套,面积200万平方米左右。LOFT的开盘数量是2007年的6倍,入市面积是2007年的7倍有余。

北京的LOFT产品出现于2000年9月底,中远地产(也就是现在的远洋地产)首次推出了基于LOFT的项目。现代城紧跟其后,但是随后几年LOFT产品一直发展缓慢。

直到2007年随着住宅市场的火爆,不少开发商开始将一些商业配套和公建项目改装成了LOFT,特别是进入2008年后,中国地产业首次出现全国性的危机,特别是受金融危机影响,商业地产项目每况愈下,配套商业改成商住项目的产品越来越多,LOFT这种新兴的产品也如雨后春笋一样爆发出来。

徐超认为,LOFT产品的兴起主要是由于市场上住宅项目供应不足,导致不少开发商将立项为商业的办公楼和写字楼改建成了公寓,期望改变规划迎合市场需求,让一些商业配套“变废为宝”。

从目前LOFT产品分布来看,其主要集中在一些商业、办公氛围不发达的地区,开发商如果建成商业项目或是写字楼项目根本没有市场,所以才改成主打LOFT这类品牌,期望打住宅的擦边球来解决项目的鸡肋。

《报告》统计表明,五环到六环的LOFT产品数量最多,占40%,其次为四环到五环,占32%。业内人士指出,从分布上看现在LOFT产品主要集中在北京市的新兴居住区,这里不仅有大量的新住宅项目入市,还有相当多的次新房存在,同时又面临着政策性保障房的冲击,从市场以往的销量来看,北京市场对于LOFT产品消化量非常低,因此这次LOFT集中上市面临的竞争压力将非常大,或许会出现低价竞争的现象。

LOFT主打住宅断档期

夹缝生存能否获得成功

作为市场的非主流产品,商改住项目的销售一直可以说是在夹缝中求生存,一直属于住宅市场的配角。

今年初,楼市刚刚从危机中重生,商改住项目靠着低价格获得了空前火爆,例如金都心语、冠城名敦道、合生麒麟社、方恒国际中心等。操盘金都心语的开发商金都杭城总经理高宏标向记者表示:“确切地说现在已经不是商改住项目的最佳销售时机了,随着楼市整体回暖后,这样的过渡型产品如果在价格上没有优势,很难再获得良好的销售成绩。”

他直言,毕竟商改住项目“根不正”,既算住宅又算商业,很难跟正宗的住宅项目竞争,只有利用断档期获得生存。回想2009年初,市场购买情绪低落,住宅交易举步维艰,2月份北京市新房拿证量达到了9年来最低,一些开发商利用这个时机把商改住项目当成敲门砖,一举扭转了市场颓势。

然而时至今日,随着市场的火爆,开发商捂盘惜售的伎俩重使,导致住宅供应出现了人为断档,据有关媒体统计,今年7月,有近7成的项目存在着拿证不开盘的现象。无疑这样的捂盘惜售又给了LOFT产品提供断档期突围的机会,但是市场的变化,让善于夹缝中生存的商改住项目难现年初的辉煌。

徐超认为,今年住宅市场的消费主要集中在改善性需求消费,而根据《报告》显示,目前京城购买 LOFT楼盘的消费者中,首套房、自住用占比38.8%,改善性需求比例不高为9.4%,投资、出租两个分别为28.6%和14.6%。可见LOFT产品并没有踩对市场的点。

同样在对LOFT产品认可上购房者表现的意愿非常低,《报告》调查显示,65.4%受访人对LOFT产品认识模糊不考虑购买。

徐超指出,从目前市场的投资回报来看,40平方米以下的小户型回报率非常低,特别是商改住项目由于产权年限短、维护成本高,再次入市后的升值空间非常小。

专家提示

协成机构副总经理缪培丹指出,购买LOFT产品有很多注意事项,消费者必须予以全面考虑。LOFT产品最大的问题在于其立项,一般来讲,北京市场上绝大多数LOFT产品都是以商业或办公立项的,40-50年的产权,这意味着购房者入住后的生活成本将会提高,水、电、气、采暖费等与生活密切相关的收费都按照商业或办公的标准收取,高于住宅立项产品;同时由于其立项区别于普通住宅,这类产品的首付款比例一般都较高,贷款年限也较短,对于购房者来说,首付款的门槛可能较高,月供款的压力也比较大;还有,这种产品一般都是小户型,同一楼层居住密度会比较大,还将面临商住混杂的局面。

缪培丹认为,购买LOFT产品,必须全面考虑,根据自身的实际需求,合理选择这类产品。

延伸阅读：

世界华人不动产学会09年会，数百位政府高官、高校教授、业界大腕济济一堂共寻楼市未来。年会希望通过搜房网倾听各地购房者、业界人士的声音。点击这里，提出您的问题或建议，把握楼市未来！【点击进入提问征集】