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主持人：各位网友大家好，欢迎大家收看本期的大话经纪，我们今天现场请到的是北京骄阳地产望京区域经理靳经理以及融科分店的张经理和嘉美风尚分店的李经理，欢迎三位。我们都知道望京是北京一个比较热点的区域，对于望京目前的情况是怎么样的，请三位给我们网友做一个介绍。

靳炳寅：望京现在是亚洲规划中最大的居住区，望京的容纳人口能达到30万，1997年的时候因为亚洲金融危机，当时好多韩国的一些朋友来中国这边谋生，主要居住在望京这个板块，后来整个韩国朋友的定居人口达到10万人，所以望京被称为小韩国城。望京目前我认为比较有特色的一个地方，更多的还是像一些大型的电子企业，像摩托罗拉、爱立信、三星、西门子这些企业，给望京这个区域带来很多不同方面的消费人群，促进了望京地区的消费，也包括我们房地产行业。

主持人：对于望京来说近几年发展最快的是哪个方面？

靳炳寅：我认为发展最快的是商业跟电子这一块，因为现在整个中关村现在的电子产业，现在望京有一个电子城西区正在建设，现在是3G产业园区，总面积6平方公里，望京电子城西区建筑面积是3平方公里，这一块应该是目前望京发展比较快的。

主持人：也就是说望京近几年发展最快的是电子，那么对于望京今后的发展，你个人认为哪片板块会成为将来发展的一个重点？

靳炳寅：因为望京这一边可以分为望京东、望京西、广顺北大街属于望京中部，现在望京整个的商业中心全部在望京东部这一块，我们的门店也在这个位置，这个板块是整个望京的核心商业区的中心地带，这个板块将来的发展潜力可能更大一些。

主持人：望京作为北京非常热的一个区域，是非常受关注的，同样望京的楼市也是非常受关注的。现在望京的这些房源优势在哪儿？

靳炳寅：因为望京整个楼盘基本上都是2002年以后的，望京的楼龄比较新，而且户型的样式比较多，所以说可参考的户型和可选择的户型比较多一点，现在望京的户型一个就是新，户型多样化。

主持人：那么它们的周边配套情况怎么样？

靳炳寅：现在很难在北京找到一块像望京这样区域，几个大型的商场和超市例如沃尔玛、华堂、家乐福等一些大型的购物中心聚集在一起，；包括交通也很便利，三元桥到四元桥一直延伸到望京，还有湖光中街、13号地铁、包括明年进望京的14号地铁、还有未来的15号地铁等等。

主持人：张经理和李经理作为望京的区域店经理，你们可能对所在的区域楼盘配套是不是有更详细的介绍？

靳炳寅：我所在的区是融科橄榄城，这个小区在望京整个48个楼盘当中是比较新的小区，它一共分三区，一区是06年12月31号、二区是08年3月31号、三区是09年3月31号，户型也非常多样化，绿化率是40.3%，楼龄也比较新。

主持人：那周边的配套怎么样？

靳炳寅：周边的配套设施也是非常健全的，未来马上就要开始营业的大型商场有依玛特，5分钟到华堂商场，饮食业、餐饮业、大型的写字楼、奔驰店、宝马店等等。

主持人：是一个科技非常聚集的地方。

张炳强：对，所以它蕴含着一个很大的升值空间。

主持人：那李经理呢？

李震：我们那边是广顺大街南口，我们周边的配套设施是这样，有新世界百货、华堂商场、麦当劳、吉野家一些大型的餐饮，还有一个地下小吃城。

主持人：周边的交通配套设施怎么样？

李震：交通是比较方便的，我们所处的区域有十几辆公交车，有通往机场的、有通往市里的。

靳炳寅：因为我们处于望京一个进出口，那边像京顺路、机场高速、北四环都是非常方便的，到机场高速只需要5分钟就可以了。

主持人：交通四通八达、非常便利。

靳炳寅：对。

主持人：对于消费者来说，一个是周边配套、一个是房源质量，再一个就是所有消费者最关心的问题就是价格问题，望京目前的房价处于一个什么样的位置？

张炳强：望京现在目前的一个价位，相对比去年年底的时候，的确是有所上浮，上浮均价为1000-2000元之间，为什么上浮呢？因为2008年积攒了很多观望的客户，他们不是想立刻就在那时候出手，因为房价一直是一个下滑的趋势，所以他们持一个观望的态度。然后到2009年年初的时候，所有这些观望的客户全都释放出来了。

靳炳寅：我觉得跟国家的宏观调控也有关系，因为09年1月份国家出来一些免税、增值税都减免掉，后来像银行的二次贷款的放开，好多2008年的购买人群突然爆发，这些人群爆发出来是一个很大的需求量，再加上2007年好多开发商征地的时候，当时房价非常低靡；所以到09年年初整个市场的存量房相对少一些，而购买人群相对来说比较大一些，所以导致房价涨的比较快。

主持人：现在的房价已经涨了1000-2000元，那么未来望京的房价是一个什么样的趋势呢？

靳炳寅：因为现在从过完年以后，恢复到07年的一个水平，我认为下半年的价钱不会有太大的涨幅，因为现在相对来说从过完年以后到年中这一块，整个价钱上升的幅度比较大一点，但是下半年因为整体的价位比较高，好多购买人群感觉买和不买都可以，有点徘徊不定，所以下半年我认为房价不会有一个大幅度的下跌，但是上涨幅度也不会太大，相对比较稳定。

主持人：如果说作为投资的话，望京的房子升值潜力是在一个什么高度上？

靳炳寅：望京这边从目前来讲，因为它跟周边这些商圈，像三元桥商圈、燕莎商圈、中关村、亚运村等，基本均价都在1.8-2.1万左右，现在望京的均价基本上都在1.5-1.8万左右，配套都是顶级的设施，将来它的升值空间可能会到2.1-2.2万左右。

主持人：就望京目前的房价价格，三位认为望京的房价对于老百姓来说，望京的房价适合哪个阶层的人来居住？

靳炳寅：这边主要是白领阶层的，我分析过望京客户群的来源，除了本地的人群，大部分的都是包括燕莎、国贸、中关村板块的人群，因为望京跟周边的商圈有一个互动，周边的价位都比较高，像一些30岁左右的一些年龄白领，整体的收入不会太高，但是他在国贸那边买房子的话，承受不了那个价位，但是望京这边相对来说比较低，而且这边的户型比较多，而且楼房也比较新，所以是他们的一个最佳选择的场所。

主持人：您刚才讲到的望京大多数的住户都是处在白领阶层，可能对于30多岁来说年轻人事业刚刚有一些气色，那么对于这些人来说，在置业的时候，你们有一些什么好的建议和意见吗？

张炳强：我个人的建议是这样的，因为好多事业刚刚起步的人，好多人处于租房阶段，刚刚步入这个事业，因为他的经济实力并不是很强，所以会选择租房。但是我给我的好多客户都分析过，现在租房不如买房，因为无论是从政府政策方面来说，包括税费方面都是极为优惠的；第二，目前的房价暂时来看处于一个平衡阶段，如果说等到真正涨起来的时候再出手，那未免为时已晚。况且现在租房的租金也不少钱，但是买房子的话肯定是要月供，你租完房子到期以后房子还是别人的。

靳炳寅：而且望京那边的房子租金比正常商圈都要高出很多，租房的费用完全可以够他还月供了。

张炳强：对，所以说不如用这个租金还月供，月供还完了这个房子就是你的了。

主持人：那么张经理和李经理，您二位这个区域成交量怎么样？

张炳强：望京现在共48个楼盘，成交量最火的基本上是大概有3-5个板块，融科橄榄城无疑是其中一个，再有一个是东湖湾，再有一个朝庭公寓、嘉美风尚、季景沁园、宝星国际、慧谷阳光等等。

靳炳寅：这些楼盘的建筑楼龄都是次新房，而且整体都是纯板楼结构的，所以户型包括社区的品质更受买家的青睐。

主持人：那李经理所在区域呢？目前成交量怎么样？

李震：目前还是比较火爆，我所在的区域一个是嘉美风尚，一个就是朝庭公寓，我们嘉美风尚销售中心一个月成交量大概是20-30套，朝庭公寓在30套左右，我们这个店面的成交量占到30%-40%左右。

主持人：可以说望京区域是一个非常有潜力的区域，听完三位介绍望京的房源又是非常诱人，那么三位有没有一些比较好的户型推荐给我们网友呢？

张炳强：我准备了两套房源，首先这是融科橄榄城，也就是我所在的主区，有一套三居室的户型，三室二厅二卫，是橄榄城三期的房子，这个房子是毛坯房。它的优势是南北通透，南北通透有三种，这种南北通透是里面最好的通透户型，也就是说南北直线型通透，这样的通风效果以及风水都是最佳的，再就是双卧室朝南，而且是三面朝南。这样的户型无疑适合两代人居住，如果说只有一个卧室朝阳的话，两代人居住的话是年轻人住在主卧室，还是让老人住在主卧室，可能导致家庭不和，如果有两个卧室都朝南的话，这个问题就解决了，自己也可以住朝阳的卧室，老人也可以住朝阳的卧室，这样的话对身体都比较好。

主持人：这套房子目前的价格是多少？

张炳强：这套房子138.53平米，220万底价。第二套房子是毗邻融科橄榄城的小区，就是国风北京，这两个小区是相邻的，同档次的社区，而且是紧邻的。国风北京这个社区跟融科橄榄城同档次，但是风格不一样，融科橄榄城属于高板楼，但是国风北京以矮板楼，里面有四栋塔楼，但是大多数都是矮板楼，而且它的绿化率达到35%，也是一个非常好的环境。开盘时间也是跟融科橄榄城一起开盘，时间是06年12月31号，这个户型也是一个两居室，两室两厅两卫，也是里面最好的一个户型，南北通透，主卧室与次卧室之间南北通透，对流非常好。我认为它的优势不仅仅是南北通透，更多的还有阳台这一块，可能有部分客户知道，06年以后的新楼盘很少带阳台，基本上就是没有阳台，但是这个房子送三个外阳台，第一个就是主卧室阳台，宽1.5米、长3.3米，可以放阳台上一个长乐椅，喝喝下午茶，非常的休闲。再就是说厨房送了一个阳台，家里乱是由于什么原因？就是没有储物间，厨房里送一个阳台正好可以解决这个问题；再就是客厅送了一个观景阳台，你如果说在客厅里闷了一天，但是又不想出去，就可以到客厅的外阳台，这个宽度是1.2米，可以看看外面的环境和天气，享受一下阳光。所以说送三个大阳台是一个非常好的优势，也是一个卖点。

再就是这个户型正好是位于小区的中央位置，正对小区的中央花园，楼层也是中高楼层，基本是全天采光，这就是它的一个优势所在。

主持人：这两个小区的配套设施怎么样？

张炳强：他们的配套设施几乎是一样的，先从商场方面来讲，华堂、新世界百货、沃尔玛，还有今年9月1号开始营业的伊玛特，从国风北京到伊玛特基本上就是5-7分钟。交通情况，门口有两路公交车，538、536，再往西走是一排公交线路，大概有6趟车次；这边地铁是15号线，明年年底完工的望京东站，步行10分钟就可以到达了，这两个社区的环境和品质都是比较上档次的，包括这边的学校、医疗设施都是非常健全的。

主持人：好，请李经理向我们网友推荐两套房子。

李震：我推荐的是朝庭公寓的三居室，如果网友知道朝庭公寓的话，应该买朝庭公寓，因为它的配套和交通非常好，我好多客户都问我，朝庭公寓里面有没有和融科橄榄城相媲美的户型，这里面有28套，这种双卧室朝南、客厅朝南，南北通透，主卧室和次卧室直线通透，客厅、餐厅和厨房直线通透，这种户型在朝庭公寓只有28套，非常稀缺，前面有500多米的绿化带，而且顶层非常好，可以直接看到国贸三期。和刚才讲的融科橄榄城的三居室几乎差不多，这种户型在朝庭公寓来说是比较稀有的。

主持人：这个户型的面积是多大？

李震：面积是140平米，价格是228万。

主持人：周边的配套怎么样？包括交通？

李震：交通非常方便，有到中关村的、国贸的、朝阳公园附近的，大概有十几条公交线路，而且正在建的15号线也从这里经过。

主持人：其他的配套呢？比如说像一些银行、商场、学校等等。

李震：商场有新世界百货、华堂；餐饮有大连海鲜、吉野家、麦当劳等等；教育这一块有中央美院、中国中医药大学、有北京80中、首都师大附中、还有小学，这一块配套还是比较好的。

主持人：这套房子的朝向也是南北通透的？

李震：对，也是南北通透的，而且也是双卧室朝南、客厅朝南，这种户型非常非常好，在整个北京来说也不多见。第二套房子是嘉美风尚中心，这两个也是紧邻的一个楼盘，嘉美风尚中心小区里的物业、包括绿化都是比较好的，里面绿化达到了45%，中间有一个很大的花园，设计的非常不错，而且物业管理都非常好。这个户型是150平米的，它有一个特别好的地方，就是有一个70平米的大客厅，非常开阔，而且前面就是绿化带，视野也比较好，有两个卫生间都是明卫，这是三室两厅两卫，而且是两个带窗户的卫生间，现在的价位是230万。

主持人：您刚才也说了，这两个小区是紧邻的，周边配套几乎都是一样的。

靳炳寅：所有的配套都是共享的。

张炳强：朝庭公寓和嘉美风尚号称是望京两个铂金地段的小区。

主持人：我们知道整个09年上半年的房源成交量是非常火爆，很多业内人士包括我们刚刚也提到，是一个积量的释放，就这个现象三位是怎么看的？

靳炳寅：我认为它跟08年的市场有关系，因为08年的市场一度很惨淡，另外当时好多开发商的拿地热情不高，因为当时的楼盘销售比较慢，所以到09年以后整个的市场存量房少很多，08年年底、09年年初的时候，国家出来很多政策，包括降税、降息，包括08年积累一年的购买人群全部在09年上半年释放。

主持人：你觉得09年下半年整个北京二手房市场成交量会呈现一个什么样的趋势？

靳炳寅：我认为是这样的，从7月份到10月份应该还会有上涨的空间，我个人认为，这个速度不会太快，可能会保持一个平稳，今年大幅度的下跌或者大幅度的上涨可能不会有大幅波动，下半年的市场成交量要比上半年下降一些，因为今年的购买人群还是一些刚性需求，因为已经有上半年的很火爆的成交量了，下半年的成交量可能会比上半年减少了。

主持人：如果我们的网友想去购买望京的房源，该怎么去联系你们呢？

靳炳寅：我们这两家店面都是望京比较有标志性的，比如说像李经理所在的店面是嘉美风尚店，是望京最繁华的地段；张经理所在的融科橄榄城是阜通东大街，边上就是奔驰展厅，都是中心地带。称公交的话，如果去我们中心店的话，像运通111、还有977都是直达的，都是在我们店附近都有站，到融科橄榄城的话，像536、538，都是在店附近的，非常方便。

主持人：非常感谢三位嘉宾。