二手楼交易中不可忽视的问题：警惕“落户难”

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月10 日珠海特区报

许多二手房的买家，买房就是为了落户的问题，但是据二手楼地产中介的介绍，二手房的买家却常常会忽略落户这个至关重要的问题。有些因为卖家未能及时将户口迁走，会给购房者迁入户口造成一定的麻烦。虽说是一个小小的户口本，关键时候缺了就会很麻烦。

对于这类问题，专家建议要规避此类风险，必须提前核实卖家户口信息，并约定明确的违约责任，必要时还可以提前找到行政救济方式。购买二手房之后如何成功落户，也是购房者必须认真考虑的一个问题。那么，该如何避免这种情况出现呢？

落户不成麻烦多

市民刘先生前段时间购买了一套二手房，在买房过程中交易得很顺利，可是他没想到房子拿到手后，却被户口的问题而犯愁了。

“由于前段时间楼市氛围不错，楼价也挺合我意的，于是经过一番考虑以后，我就把原来居住的小单位放出来了，而我自己就选了个交通方便，商业配套完整的老区居住下来。不用多长时间我就办完了所有购房手续，并顺利拿到了钥匙。可是没想到的是，上家的户口迟迟不肯迁出，因而我和我的家人户口也进不去。”刘先生和记者诉苦道。刘先生还表示，这个户口无法迁入的问题给他的生活带来了不小影响，自己的户口挂在原住址，买家不断催促他赶快迁走，让他心烦意乱。

由于户口与福利、子女教育、动迁补偿等都有关系，因此购房之后如果不能将户口及时迁入，麻烦还真不小。

买家应提前警惕落户问题

由于当前户口管理存在缺陷，因此对于购房者来说，只有提前做足功课，才能避免因为户口而带来的种种麻烦。

记者在采访中了解到，目前仍然有房产交易完成之后在未按约定迁移户口而产生的纠纷。纠纷产生的原因归纳为两大类，其一是卖家户口无处可迁，因而无法迁出。这类纠纷解决起来较难，除非卖家找到户口接受地。另一种就是借故不迁，比如有些人虽然将房产变卖，但由于别的愿意如考虑到子女上学，因而并未打算迁走。

如果因为户口而发生纠纷，按照目前的户口管理制度，对买家其实不利。律师事务所徐律师告诉记者，如果卖家未及时迁走户口，即使是向法院起诉只能追究违约责任，而无法诉请强制迁移户口。

徐律师表示，自己的住房中存有他人的户口，这也在一定程度上会影响到日后住宅的正常使用。

避免落户难有法

1.提前调查核实

提前调查核实买家户口信息，委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章。

专家解析：在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者可亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。

2.约定违约责任

在签订房产买卖合同时，约定户口迁出日期以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定，每逾期一日按照总房价的万分之五作为补偿。在逾期超过一定天数之后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。