成都市土地市场骤然放量　政府推地节奏开始加快

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月18 日互联网

[摘要] 从上半年小步慢走的推地节奏，到七八月间月供土地500亩，成都土地市场骤然放量。但在全国土地市场频频闪现“地王”的背景下，曾经疯狂的土地在今年的成都市场平添了更多理性成分。

从上半年小步慢走的推地节奏，到七八月间月供土地500亩，成都土地市场骤然放量。但在全国土地市场频频闪现“地王”的背景下，曾经疯狂的土地在今年的成都市场平添了更多理性成分。

“即使是今年成交中最贵的成都领事馆地块，在价格从1350万元/亩推高至1860万元/亩后，相对其开发价值，这块地也比其他地方的‘地王’物有所值得多。”红星国际推广总监冯珏认为，对于成都来说，迅速崛起的近郊土地供应缓解了主城区的供地压力，在一定程度上平抑了地价。

推地“罗生门”

“土地市场价格同样决定于供求关系，供求比例决定了价格高低。”一位成都当地房企负责人向《中国经营报》记者抱怨，市场是只无形的手，而土地供应部门才是掌握这只手的关键一环。

这只手是如何掌控土地市场这轮变化的呢？

今年一季度，成都市主城区的土地供应为零，从4月到6月，供地部门一直保持着小步慢走的推地节奏，用少量小型成熟地块先行试水。而在最近这一个月，成都市国土局连连发出土地出让公告，供地规模达到500余亩，无论是推地频率还是供地规模，开始提速。

“市场的变化和政府对市场的期许较高，导致了土地放量。但从最近几次的土地成交结果仔细分析，就发现置身成都的大部分开发商仍在保持着一个冷静的头脑。”冯珏认为，除了主城区优质的土地资源外，对近郊不断涌现的大量土地供应期许，增加了开发商的选择。“详细分析整个城市土地的供需关系后，大规模的盲目拿地潮短期内还难以涌现。”

他所说的供需关系是指在主城区土地供应的背后是成都市最近推出的“198计划”，按照这一计划，成都市近郊将在未来几年内增加约198平方公里(约30万亩)的城市建设土地供应。而闻风而动的开发企业已纷纷扎进这一庞大的供应计划，分流了主城区的“需求”。

这一计划在成都市近年的年均数千亩的土地供应面前无疑是“大河”之于“小溪”。

据中原地产的统计数据显示，2008年全年成都市主城区共成交土地2899亩，比2007年下降80%。其中，住宅用地仅为870亩。而在最疯狂的2007年，成都主城区范围内实际供应面积为6145.37亩，与2006年相比下降11.3%。

“在土地价格被不断推高的2007年，实际的供应却在减少，面粉贵过面包，也得有面粉供应啊。”上述成都房企负责人抱怨说，这一过程中成都本土房企不得不面临港资等资本大鳄的正面竞争，其结果就是在土地这一环节上把自己逼向了死胡同：“高价拿地是找死、不拿地就等死。”

在一家地产企业土地研究部门任职的刘杨还清晰地记得，拍地疯狂的年代里，“甚至房地产公司的任何一个项目经理都能去拍地，每亩几十万元的差价根本不用汇报，自己现场就可决定。”

面对疯狂的土地竞争，即使受益最大的土地主管部门也开始异常紧张。成都总面积为598平方公里的主城区里，建设用地只有400平方公里，至2004年，建成面积已达283平方公里。

“伴随着城市扩张，主城区的土地征用越来越受到政策和现实的双重压力，而不断涌入的企业高涨的拿地需求，一方面要解决供应，另一方面要保障耕地指标和城市建设用地指标，地价越高我们越难。”成都市国土局一位部门负责人说。

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